فک رهن چیست و به چه صورت انجام میشود؟

اصطلاح فک رهن به گوش تمام کسانی که برای خرید خانه با استفاده از وام و تسهیلات بانکی اقدام کرده اند آشناست.هر بانکی برای وام و تسهیلاتی که در اختیار افراد می گذارد ضمانت مشخصی در نظر میگیرد.به طور مثال برخی بانک ها نیاز به ضامن مورد تایید دارند و برخی دیگر در ازای اهدای وام سفته دریافت میکنند.در مورد وام مسکن ضمانتی که بانک در نظر می گیرد رهن سند خانه ای است که توسط دریافت کننده ی وام خریداری میشود.
به طور مثال اگر شما خانه ای را با استفاده از وام مسکن یکم بانک مسکن خریداری کنید،در زمان انتقال سند ملک در آن قید میشود که این ملک تا زمانی که اقساط آن پرداخت شود به عنوان ضمانت در رهن بانک است.همچنین در صورت تسویه نشدن اقساط وام،بانک حق این را دارد که خانه را تصرف کند.سوالی که برای بسیاری وجود دارد این است که اگربخواهید خانه ای که وام آن تسویه نشده و هنوز در رهن بانک است را بخرید یا بفروشید چه کاری باید انجام دهید؟و اصلا امکان خرید و فروش چنین خانه ای وجود دارد یا نه؟برای جواب دادن به این سوال ها ابتدا باید با مفهوم فک رهن آشنا شوید.

تعریف فک رهن:

برای این که بتوانید ملکی را که در رهن بانک است بخرید یا بفروشید ابتدا باید آن را فک رهن کنید.فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی که به عنوان وثیقه ی بانک در نظر گرفته شده،از حالت رهن است.برای این منظور دو راه حل کلی وجود دارد که باید با توجه به موقعیت خودتان راه حل بهتر را انتخاب کنید.اول:تسویه حساب کامل و دوم:سپرده گذاری.

تسویه حساب کامل:راه حل اول برای برای فک رهن،تسویه حساب کل بدهی باقی مانده با بانک است.زمانی که تصمیم می گیرید خانه ای را که با وام خریداری کرده اید،بفروشید،قطعا تعدادی از اقساط آن را پرداخت کرده اید.بنابراین با در نظر گرفتن اقساط پرداخت شده،کافی است باقی مانده بدهیتان به بانک را تسویه کنید.برای این کار باید به بانک مراجعه کرده و درخواست تسویه حساب بدهید.بانک میزان بدهی اصلی باقی ماند ه را محاسبه و به شما اعلام میکند.شما میتوانید با پرداخت یکجای این مقدار،سند خانه تان را از رهن بانک آزاد کنید.

سپرده گذاری(طرح رها):

روش سپرده گذاری روشی است که در چند سال اخیر و توسط بعضی بانک ها اجرا میشود.به طور ویژه بانک مسکن سپرده گذاری برای تسویه وام را از طریق طرحی به نام طرح رها انجام می دهد.شرایط این سپرده گذاری به این صورت است که شما میتوانید برای تسویه وام خود به بانک مراجعه کرده و پس از محاسبه بدهی باقی مانده تان مبلغی معادل ۱۱۰درصد آن را در بانک سپرده گذاری کنید.به این ترتیب خانه ی شما از رهن بانک خارج میشود.
نکته ای که در طرح رها بانک مسکن وجد دارد این است که،همچنان باید اقساط وامی که گرفته اید را پرداخت کنید و تا زمانی که اقساط شما تمام نشود نمیتوانید به مبلغ سپرده گذاری شده در بانک دست بزنید.البته بانک در ازای سپرده گذاری مبلغی را به عنوان سود سپرده به شما پرداخت میکند که نرخ آن معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب است.شما میتوانید از همان مبلغ برای پرداخت اقساطتان استفاده کنید.

روش سپرده گذاری بهتر است یا تسویه حساب کامل؟

بسته به موقعیتی که دارید هر یک از این دو روش میتواند برای فک رهن خانه ی شما مناسب باشد.اگر تعداد کمی از اقساط وامتان را پرداخت کرده اید بهتر است از روش تسویه حساب کامل استفاده کنید.دلیل این موضوع این است که بدهی شما به بانک از دو بخش تشکیل شده .اصل بدهی و سود بازپرداخت.نسبت اصل بدهی و سود بازپرداخت در اقساطی که شما پرداخت میکنید یکسان نیست یعنی سهم سود بازپرداخت در اقساط اولیه بیشتر است.به مرور زمان و با پرداخت اقساط بعدی از سهم سود بازپرداخت کم شده و به سهم اصل بدهی اضافه میشود.
ملاک مبلغی که باید در زمان تسویه حساب کامل بپردایزید صرفا اصل بدهیتان است.بنابراین اگر تعداد کمی از اقساطتان را پرداخت کرده باشید یعنی سهم زیادی را بابت سود پرداخت نکرده اید.اگر در این زمان برای تسویه حساب کامل اقدام کنید ضرر زیادی نمیکنید و با پرداخت اصل بدهیتان سند شما از رهن بانک خارج میشود.در مقابل اگر تعداد زیادی از اقساطتان را پرداخت کرده باشید به این معناست که مبلغ زیادی را بابت سود بازپرداخت هزینه کرده اید در حالی که اصل بدهیتان چندان تغییر زیادی نکرده است.در این صورت برای استفاده از روش تسویه حساب کامل،باید چیزی حدود همان بدهی اولیه را پرداخت کنید.بنابراین اگر تعداد زیادی از اقساط وامتان را پرداخت کرده اید روش سپرده گذاری برای شما مناسب تر است.

چطور میزان بدهی باقی مانده مان برای تسویه حساب کامل را محاسبه کنیم؟

خیلی از افراد در زمان محاسبه باقی مانده بدهیشان به بانک(برای فک رهن خانه)اشتباه میکنند.تصور بیشتر آن ها این است که اگر اقساط پرداخت شده شان را از مبلغ اولیه وامی که دریافت کرده اند کم کنند،بدهی باقی مانده شان به دست می آید.در حالی که این تصور اشتباه است.برای روشن شدن موضوع باید بدانید بدهی شما به بانک در ازای دریافت وام شامل دو بخش است.اصل بدهی که معادل مبلغ وامی است که دریافت کرده اید و سود بازپرداخت که با نرخ مصوب نسبت به مبلغی که پرداخت کرده اید تعلق میگیرد و شما موظفید آن را پرداخت کنید.
به طور مثال اگر شما وامی معادل۴۰میلیون به عنوان اصل بدهی،و۲۰%در ۴۰یعنی۸میلیون سود بازپرداخت است.بنابراین شما باید مبلغی معادل۴۸میلیون به بانک بازگردانید.
نکته مهمی که وجود دارد این است که در اقساطی که پرداخت میکنید،نسبت بین اصل بدهی و سود بازپرداخت یکسان نیست.یعنی اگر شما مبلغ ۱میلیون تومان به عنوان قسط وام میپردازید این طور نیست که نصف این مبلغ بابت اصل بدهی و نصف آن بابت سود بازپرداخت باشد.بلکه سهم سود بازپرداخت در اقساط اولیه بیشتر است.مثلا۸۰۰هزار تومان این مبلغ بابت سود بازپرداخت و۲۰۰هزار تومان آن بابت اصل بدهیتان در نظرگرفته میشود.به مرور زمان سهم سود بازپرداخت کم و سهم اصل بدهی زیاد می شود.
دانستن این موضوع ضروری است،چون در زمان محاسبه اصل بدهی باقی مانده تان باید بدانید بخش زیادی از اقساطی که پرداخت کرده اید بابت سود بازپرداخت بوده و مقدار اصل بدهی شما تغییر چندانی نکرده است.در مثال بالا بعد از پرداخت۱۰قسط یک میلیون تومانی شما چیزی حدود ۶تا۷میلیون بابت سود بازپرداخت و۲تا۳میلیون بابت اصل بدهیتان پرداخت کرده اید.پس اگر قصد محاسبه بدهی باقی مانده تان را دارید باید فقط ۲تا۳میلیون را از مبلغ اولیه کم کنید و ۶تا۷ میلیون دیگر چیزی از بدهی شما کم نخواهد کرد.

چرا باید خانه ای که در رهن بانک است را فک رهن کنید؟

خانه ای که به عنوان وثیقه تحت رهن بانک است،برای معامله خرید و فروش باید از رهن بانک خارج شود.معامله خانه بدون فک رهن،طبق قانون مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک میتواند به جرم کلاهبرداری از شما شکایت کند.

آیا امکان خرید و فروش خانه ای که فک رهن نشده است وجود دارد؟

بسیاری از فروشندگان در آگهی های خود اصطلاح “وام دار”را قید میکنند.این موضوع به این معنا است که خانه ی مورد نظر با وام خریداری شده و همچنان در رهن بانک است.بنابراین مبلغ وام به عنوان بخشی از قیمت خانه،از مبلغ کل کم میشود،اما از ان جا که این خانه فک رهن نشده است،همچنان امکان این که سند آن به نام خریدار جدید زده شود وجود ندارد.چنین معامله هایی از طریق وکالت و به صورت قولنامه ای انجام می شوند.به این شکل که فروشنده وکالتی به خریدار می دهد تا زمانی که اقساط وام تسویه شد،خریدار بتواند خانه را به نام خود بزند.
این نوع معاملات علاوه بر این که باید در کمال دقت انجام شوند،دردسرهای حقوقی زیادی دارند و ریسکشان هم بسیار بالاست.چون فروشنده می تواند خانه را به طور همزمان از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد و به قول معروف کلاه خریداران را بردارد.بهتر است حتی الامکان از انجام چنین معامله هایی اجتناب کنید و اگر تحت شرایطی تصمیم به خرید خانه وام دار گرفتید،حتما با یک وکیل مورد اعتماد صحبت کرده و تمام مراحل معامله را با نظارت او انجام بدهید.