نکات مهم حقوقی در فرایند خرید خانه

خرید خانه در تهران و شهرستان ها و یا اجاره آپارتمان یکی از پر چالش ترین کارهایی است که همه ی افراد به نوعی با آن سر و کار دارند.به همین خاطر اطلاع از مسائل حقوقی مرتبط با آن امر ضروری است و هر کسی باید به میزانی از اطلاعات اولیه لازم را در این زمینه داشته باشد.در این مقاله برخی از نکات و مسائل حقوقی مهم که در هنگام خرید خانه باید به آن توجه داشته باشید را توضیح خواهیم داد:

مبایعه نامه در قرارداد های خرید خانه چیست؟

مبایعه نامه همان اصطلاح حقوقی قول نامه است و فرقی با آن ندارد.در واقع مبایعه نامه و قول نامه یک چیز هستندو منظور از آن همان قرار دادی است که توسط بنگاه مشاور املاک بین طرفین یعنی خریدار و فروشنده نوشته میشود.در مبایعه نامه جزییات قرار داد،شیوه نقل و انتقال سند،شیوه ی پرداخت هزینه ها و سایر جزییات به صورا شفاف نوشته میشود.برخی از افراد مبایعه نامه را با سند اشتباه میگیرند،در حالی که مبایعه نامه یک قرار داد شخصی است که توسط بنگاه نوشته میشود و هیچ ربطی به سند ندارد.

در واقع داشتن صرف یک مبایعه نامه دلیلی بر اینکه شما صاحب یک ملک هستید محسوب نمیشود مگر اینکه بتوانید ثابت کنیدکه بر اساس مبایعه نامه شما به عنوان خریدار یا فروشنده تمتم تعهدات خود را در راستای انجام کامل معامله انجام داده اید.

در مبایعه نامه چه چیزی ذکر میشود:

-جزییات قرار داد

-شیوه ی نقل و انتقال سند

-شیوه پرداخت هزینه ها

-سایر جزییات

مبایعه نامه هنگام خرید خانه

کار بنگاه در هنگام خرید خانه دقیقا چیست؟

برخی از طرفین یعنی خریداران و فروشنده‌ها به دلیل هزینه‌ای که بنگاه از طرفین معامله دریافت می‌کند، با هم توافق می‌کنند که به بنگاه نروند و بین خودشان قراردادی را بنویسند. باید گفت که این کار بسیار مخاطره‌آمیز است و احتمال بوجود آمدن هرگونه مشکل را در آینده بیشتر می‌کند. اگرچه کار بنگاه واسطه‌گری است و از این بابت دستمزدی را هم از طرفین دریافت می‌کند، اما کار بنگاه صرفاً نوشتن متن قرارداد بر روی یک کاغذ نیست؛ بلکه قراردادی که در بنگاه نوشته می‌شود بار حقوقی دارد و بعداً در صورت بروز هرگونه مشکل احتمالی از سوی مراجع قضایی قابلیت استناد و پیگیری دارد. اما قراردادی که توسط خود طرفین بر روی کاغذ نوشته شود تنها در بین خودشان اعتبار دارد.

دقت کنید که هر بنگاهی قابل اعتماد  نیست؛ بلکه صرفاً مشاوران املاکی که از اتحادیه مشاورین املاک مجوز رسمی برای کار خود داشته باشند، قابل اعتماد هستند و صرف داشتن یک مغازه که بر سر در آن عبارت مشاور املاک نوشته شده، برای تنظیم مبایعه نامه‌‌ی معاملات، کفایت نمی‌کند. مراجعه به بنگاه‌هایی که مجوز دارند به عنوان شاهدی بر معامله، در واقع تضمین‌کننده‌ی صحت حقوقی معامله است؛ موضوعی که در قراردادهای شخصی وجود نخواهد داشت.

کار بنگاه صرفا نوشتن متن قرارداد بر روی یک کاغذ نیست؛بلکه قراردادی که در بنگاه نوشته میشود بار حقوقی دارد و بعدا در صورت بروز هرگونه مشکل احتمالی از سوی مراجع قضایی قابلیت استناد و پیگیری دارد.

کد رهگیری در هنگام خرید خانه

کد رهگیری چیست؟

کد رهگیری در واقع کدی است که پس از اتمام عملیات مربوط به خرید ملک به خریدار داده میشود که به نوعی کد تاییدیه محسوب میشود.از سال ۸۷ بر اساس تصویب دولت تمامی معاملاتی که در ایران انجام میشود باید در دفاتر ثبت اسناد ثبت شود و در ازای آن یک کد رهگیری به طرفین معامله داده  میشود.

خرید خانه در تهران با جمعیت چندین میلیونی کار دشواری است و اطلاع از صحت املاک امری ضروری است.

بر اساس ماده ۱۳ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که در اردیبهشت ماه سال ۸۷ به تصویب رسید،مشاوران املاک موظف شدند تا با عضویت در سامانه ای که برای ثبت معاملات مسکن توسط وزارت بازرگانی طراحی شده ،عضو شوند و کلیه معاملات انجام شده را ذدر آنجا ثبت نمایند.وقتی اطلاعات در این سامانه ثبت شود،سیستم کدی را تولید میکند که به آن کد رهگیری میگویند.

از سال ۸۷ بر اساس تصویب دولت تمام معاملاتی که در ایران انجام میشود باید در دفاتر ثبت اسناد ثبت شود و در ازای آن یک کد رهگیری به طرفین معامله داده شود.

یکی از مزیت‌های کد رهگیری شناسایی آژانس‌هایی است که مجوز رسمی از اتحادیه ندارند. مزیت دیگر این کد جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر است. در گذشته به دلیل آن که سامانه جامع و یکپارچه ای برای خرید خانه و ثبت عملیات مربوط به آن وجود نداشت، در زمینه برخی مسائل حقوقی مشکلاتی پدید می‌آمد که از جمله آنها کلاهبرداری بود؛ برخی از افراد سودجو یک ملک را به چند نفر به صورت همزمان می‌فروختند و این کار معمولاً در فاصله‌ی انجام عملیات نقل و انتقال انجام می‌شد. اما از زمانی که سامانه‌ی ثبت قراردادها طراحی شده است، میزان کلاهبرداری‌ها به اندازه‌ی زیادی کاهش یافته است چرا که تمام معاملات در سیستم ثبت شده است و کسی که قصد خرید ملکی را دارد، می‌تواند قبل از خرید، نسبت به وضعیت آن استعلام کند.

مزیت های دریافت کد رهگیری:

-استعلام اعتبار آژانس املاک(بررسی دارا بودن یا عدم دارا بودن مجوز رسمی فعالیت)

-استعلام ملک خریداری شده جهت جلوگیری از کلاهبرداری

قرارداد های خرید خانه

به همزمانی معامله توجه کنید

نحوه‌ی انتقال سند و انتقال وجه بین خریدار و فروشنده یکی دیگر از مسائل حقوقی در امر خرید خانه است که باید به آن توجه شود. منظور از همزمانی معامله آن است که هر دو طرف قدم به قدم در راستای اجرایی کردن معامله پیش بروند و در هر مرحله میزان مشابهی از تعهدات خود را اجرا کنند.

به عنوان مثال فرض کنید خریدار در ابتدای معامله هزینه را به صورت تمام و کمال بپردازد؛ آن‌گاه اگر فروشنده ادعا کرد که ملکی را نفروخته و حاضر نشد سند را به نام خریدار منتقل کند چه باید کرد؟ یا اصلاً حتی ممکن است فروشنده پس از دریافت پول بدون انجام هیچگونه تعهدی فرار کند یا از کشور خارج شود. برعکس این حالت برای فروشنده نیز صادق است؛ یعنی فرض کنید فروشنده سند خود را به صورت کامل و قانونی به نام خریدار منتقل کند، اگر خریدار ادعا کرد من ملکی را نخریده‌ام و خانه از اول به نام من بوده است و پول را نداد، آن‌گاه چه باید کرد؟

البته در صورت بروز این قبیل مشکلات اطلاعات مربوطه در سیستم دفتر ثبت اسناد موجود است که بر اساس آن میتوان مشکل را پیگیری کرد اما به هر حال پیشگیری از بروز مشکل بسیار آسان تر از حل آن است.بنابراین اگر قصد خرید خانه و یا اجاره دارید،حتما قبل از هرگونه اقدامی مراقب چالش ها و مسائل مشکل آفرین باشید.