مطالب سایت

همه موارد در مورد فسخ قرارداد ملکی

حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد اجاره نامه یا مبایعه نامه ی یک خانه نمیتوان مطمئن بود که این قرارداد به سرانجام میرسد.احتمالات و دلایل بسیاری وجود دارد که حتی با وجود تمامی صحبت های اولیه و پادرمیانی  هایی که کارمندان و مسئولین یک بنگاه معاملات ملکی انجام میدهند،باز هم یک قرارداد خرید،فروش یا رهن و اجاره به اتمام نرسد.حتی در بسیاری از مواقع یکی از طرفین بنا به دلایل مختلف و بعد از چند روزیا چند هفته تصمیم به برهم زدن یا فسخ قرارداد میگیرد.

این اتفاقات در دنیای ملک و مسکن هرگز دور از انتظار نیست اما به دلیل آن که رخ دادن آن از جنبه های مختلف میتواند برای یکی از طرفین آسیب زننده و ضرر آفرین باشد،برای آن قوانین خاصی در نظر گرفته شده است.

بد نیست اگر در شرف عقد قرارداد خرید،فروش،رهن یا اجاره هستید،این مطلب را بخوانید تا نکاتی که باید هنگام خرید یا اجاره خانه به آن توجه کنید را باهم بررسی و طبق سر فصل های زیر مرور کنیم:

فسخ قرارداد به چه معناست؟

آیا در یک معامله هر دو طرف باید راضی به فسخ باشند؟

یک قرارداد ملکی چگونه فسخ میشود؟

یک نکته مهم در خصوص تنظیم سند

نکات مهم در خصوص خرید و اجاره ملک

در چه شرایطی میتوان قرارداد اجاره ملک را فسخ کرد؟

برای خرید ملک چه شروطی لازم است؟

پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله

فسخ قرارداد به چه معناست؟

مفهوم واژه فسخ در لغت به معنی نقض،زایل گردانیدن و تباه کردن است.اما در آنچه ما در اصطلاح به آن فسخ میگوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است.این انحلال ارادی میتواند توسط یکی از طرفین معامله،هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای فسخ قرارداد شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.

نکته ای که باید  به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده میشود طی مدت زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه ی دلایل موجه در صورت تمایل،قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

آیا در یک معامله هر دو طرف باید راضی به فسخ باشند؟

پاسخ این پرسش خیر است.فسخ کردن یک معامله ی قانونی همچنان که میتوتند با رضایتهر دو طرف انجام شود،میتواند به صورت کاملا یک طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی مه در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است،انجام شود.

یک قرارداد ملکی چگونه فسخ میشود؟

برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است؛

کسی که میخواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.

طرف مایل به فسخ این کار با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد.یعنی اگر فسخ کننده ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد،به هر دلیل،برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد،این فسخ اثر قانونی ندارد.

در نهایت فسخ قرارداد باید توسد کسی انجام شود که اصطلاحا اهلیت این کار را داشته باشد.یه این معنی که از نظر سن و سال و عقل به اندازه کافی قابل اعتماد و موجه باشد.

یک نکته ی مهم در خصوص تنظیم سند

در بسیاری از موارد پیش می‌آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به ‌طرف مقابل خود در معامله اقدام به امضای یک قرارداد ملکی می‌کنید، غافل از این‌که تنظیم‌کننده‌ی سند بنا به دلایل مختلف یک ‌بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله‌ی بسیار ساده است “اسقاط کافه خیارات”.  طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت ‌زمان مشخصی که در سند تنظیم ‌شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ‌ما بین بکنند. اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود، محروم می‌شوید و به ‌هیچ ‌عنوان و دلیل موجهی نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید.

بنا بر این به یاد داشته باشید که تهت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید،حتما متن قرارداد های خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سوال کنید.

نکته:در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار بر هم زدن معامله خیار گفته میشود و واژه ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.

تهت هیچ شرایطی نباید قرارداد نوشته شده در مورد ملک را نخوانده امضا کرد.درج یک جمله ی کوتاه در آن میتواند شما را از امکان فسخ قرارداد حتی با وجود دلایل قانونی محروم کند.

نکات مهم در خصوص فسخ قرارداد خرید و اجاره ملک

اولین نکته‌ای که باید در خصوص خرید یا اجاره‌ی ملک بدانید این است که باید حق فسخ قرارداد در قول‌نامه‌ی شما ذکر شده و به امضای هر دو طرف معامله رسیده باشد. در صورت بی‌توجهی به این موضوع در متن قرارداد امکان فسخ معامله را نخواهید داشت.

موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ‌ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک ‌طرفه‌ی قراردادی را ندارد، بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند. این چه در خصوص کسی که ملکی را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و چه در مورد خریدار یا اجاره‌کننده کاملاً صدق می‌کند.

اگر خریدار یک ملک بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده استایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب نشینی دارد،میتواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند.اما اگر تمامی پول را به طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین چنین اشکالی در ملک خریداری شده شود،میتواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد  از صدور حکم،ما به التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه  طبق نظر کارشناسان از فروشنده درخواست کند.

اگر شما صاحب ‌ملکی هستید و آن را بر اساس یک سند قانونی و برای مدت مشخصی به کسی اجاره داده‌اید و اکنون بنا به دلایلی می‌خواهید خانه را تحویل بگیرید، تنها در یک صورت می‌توانید این کار را انجام دهید و آن این است که در قراردادی که تنظیم کرده‌اید باید این حق را برای خودتان در نظر گرفته و مستأجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد. در غیر این صورت نمی‌توانید قرارداد اجاره‌ی ملک خود را پیش از موعد مقرر و به ‌صورت یک‌ طرفه فسخ کنید.

اما آنچه در بند قبل برای عدم امکان فسخ یک طرفه ی قرارداد اجاره ملک توضیح داده شد،در مورد مستاجر نیز صدق میکند.به این معنی که اگر فردی ملکی را اجاره کند و بابت پول پیش آن مبلغی به مالک امانت بدهد،سپس بعد از مدت کوتاهی پشیمان شده و بخواهد معامله را برهم زده ئ قرارداد را فسخ کند،قانون این اجازه را نیز به او خواهد داد.در چنین شرایطی اگر اجباری برای فسخ قرارداد اجاره وجود دارد،مستاجر باید به هر صورتی که میتواند رضایت مالک را جلب کند.

در چه شرایطی میتوان قرارداد اجاره ملک را فسخ کرد؟

یکی از شروط مهم در  اجاره  ما بین مستأجر و مؤجر این است که هرکدام از این طرفین اگر تمایل به فسخ قرارداد پیش از موعد مقرر را داشته باشند، باید حداقل یکی دو ماه پیش از بر هم زدن معامله این موضوع را به‌ طرف دیگر اعلام کنند. در این صورت می‌توانند بدون بروز مشکل و بر اساس یک توافق دو طرفه و با دادن حق ‌و حقوق یکدیگر و به ‌اصطلاح تسویه ‌حساب کردن، قرارداد را فسخ کنند.

به‌ جز این شرایط، مستأجر موظف به قبول فسخ قرارداد و در نهایت تخلیه‌ی ملک نیست. به ‌عنوان ‌مثال اگر مالک خانه را به شخص دیگری بفروشد، مالک قبلی یا جدید نمی‌توانند مستأجر را مجبور به تخلیه‌ی ملک کنند. مگر این‌که چنین شرطی در زمان عقد قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد.

یکی از مهم ترین دلایلی که مستاجران قرارداد اجاره ی خود را لغو یا آن را فسخ میکنند این است که ملک مورد اجاره ی آن ها ایرادات عمده ای دارد که در موقع بازدید از منزل صاحب خانه به آنها هیچ اشاره ای نکرده است.در این شرایط چون مستاجر باید برای رفع این ایرادات هزینه کند تا بتواند در ملک مذکور ساکن شود،میتواند اقدام به فسخ معامله کرده و از آن انصراف بدهد.

این در حالی است که اگر  مستأجر به ملکی که در آن ساکن است آسیب جدی وارد کند، به ‌طوری‌که رفع این آسیب برای مالک امکان‌پذیر نبوده و او را دچار دردسر جدی کند، مالک می‌تواند قرارداد فی‌ ما بین را پیش از موعد اتمام آن فسخ کند.

یکی دیگر از دلایلی که مالکان قرارداد اجاره‌نامه‌ی ملکی را فسخ می‌کنند، در شرایطی است که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر طولانی‌مدتی داشته باشد. در این صورت مالک می‌تواند ضمن اجاره، حکم تخلیه را نیز بگیرد.

مستاجر به هیچ عنوان ملزم به پذیرفتن تمام شرایط موجر نبوده و تنها باید بر اساس آنچه در قونامه ذکر شده است،عمل کند.

برای فسخ قرارداد خرید و فروش ملک چه شروطی لازم است؟

 

مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.

اما مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح این‌که شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی فسخ قرارداد خرید و فروش  را نمی‌دهد.

پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله

یکی از قیودی که در قولنامه ها،چه برای اجاره یک ملک و چه خرید و فروش آن ذکر میشود،این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلایلی به جز آنچه در بالا به آن اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند،باید به طرف مقابل ضرر و زیان بدهد.مبلغ این ضرر و زیان مفپقدار مشخصی نبوده و معمولا به صورت کاملا توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تععین میشود که طرف درخواست کننده با پرداخت آن میتوتند قرارداد را فسخ کند.البته در اغلب موارد در قولنامه ها این موضوع ذکر میشود و برای آن مبلغی تعیین میشود که موجب تضمین معامله باشد.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *