اساسنامه آپارتمان نشینی و کاربرد آن

باگسترش هر چه بیشتر شهر ها و به طبع آن سازه های فراوان به صورت عمودی،برای زندگی هر چه راحت تر در آپارتمان ها باید قوانین درونی وضع گردد.اساسنامه آپارتمان نشینی قانون داخلی یک ساختمان در واحد همسایگی است.البته به تصویب رساندن قوانین مجتمع را نقص کنند.در نتیجه بهتر است شما بدانید راهکار قانونی برای جلوگیری از این اتفاقات چیست واز لحاظ قانونی چه بر خورد هایی با این اشخاصی قوانین مجتمع و یا بهتر است بگوییم اساسنامه مجنمع را نقص کنند.در نتیجه بهتر است شما بدانید راهکار قانونی برای جلوگیری از این اتفاقات چیست و از لحاظ قانونی چه بر خورد هایی با این اشخاص می توان کرد.
در سال های اخیر آپارتمان ها و مجتمع های زیادی در شهر های مختلف ایران ساخته شده است که هر کدام طبق قانون باید یک اساسنامه داشته باشند.البته در بیشتر مواقع این اتفاق به وقوع نمی پیوندد و خبری از اساسنامه آپارتمان نشینی نیست و اعضای ساختمان به صورت توافقی آپارتمان و یا مجتمع مسکونی خود رااداره می کنند.
انجام این مسئله باعث بروز بسیاری از مشکلات می شود و در این زمان است که نبود اساسنامه در آپارتمان به چشم می آید.اگر قوانین مجتمع و قوانین آپارتمان در یک اساسنامه به تصویب نرسیده باشد هر واحد مسکونی به روش خود عمل می کند وباعث بروز بسیار بی نظمی و بعضا دعوا بین همسایه ها می شود.
وقتی بر آپارتمان و یا مجتمعی بی قانونی حاکم شود کیفیت زندگی در آن محل کاهش پیدا می کند و امکان دارد تصمیم بر جابجایی از آن مکان نیز گرفته شود.در متن زیر توضیحاتی در مورد موارد زیر داده شده است:
-اساسنامه آپارتمان نشینی چیست و چه کاربردهایی دارد.
-شرایط تصویب قوانین آپارتمان و قوانین مجتمع چه مراحلی دارد.
-توضیحی در مورد تشکلات اشاره شده در اساس نامه آپارتمان نشینی.
-هزینه ها در آپارتمان ها و مجتمع ها به چه روش هایی وصول می شود.
-راهکار های قانونی مقابله با افرادی که اساسنامه آپارتمان نشینی را نقص می کنند.

اساسنامه آپارتمان چیست؟

اساسنامه آپارتمان به منظور اداره اداره یک مجتمع مسکونی و حفظ و نگهداری تأسیسات و تجهزات مرتبط با آن تنظیم می شود که در آن وظایف هر یک از اعضای هیئت مدیره و مدیریت و همچنین مالکین و ساکنین آن گفته می شود.
معمولا اساسنامه آپارتمان برای هر مجتمع مسکونی به صورت اختصاصی نوشته می شود و از چندین فصل تشکیل شده است.اغلب در فصل اول اساسنامه مجتمع و یا آپارتمان در مورد مشخصات ساختمان و زمین توضیح داده می شود.
در فصل های بعدی اساسنامه آپارتمان اطلاعاتی در مورد تشکیلات اداری،قسمت های اختصاصی و مشترک مجتمع،هزینه های مشترک و اختصاصی و مقررات متفرقه نظیر بازسازی،نقل و انتقال و یا تغییر اساسنامه صحبت خواهد شد.
در بخش های بعدی در مورد هر یک از فصول اساسنامه آپارتمان صحبت خواهد شد.

مشخصات ذکر شده در اساسنامه آپارتمان

در فصل اول اساسنامه آپارتمان که در مورد مشخصات ساختمان صحبت می شود ابتدا نام مجتمع ذکر شده وسپس آدرس آن دقیقا مکتوب می شود.در ادامه مدت زمان فعالیت مجتمع مسکونی و اعضای آن ذکر خواهد شد و نهایت در مورد هدف مجتمع نیز اداره امور نگهداری، تأمین و کنترل هزینه های مشترک مربوط به قسمت های مشاع و همین طور قسمت های اختصاصی آپارتمان است.
در سال های اخیر آپارتمان ها و مجنمع های زیادی در شهر های مختلف ایران ساخته شده است که هر کدام طبق قانون باید یک اساسنامه داشته باشند.

در اساسنامه آپارتمان نشینی به چه تشکیلات اداری اشاره شده است؟

ارکان اداره مجتمع عبارتند از مجتمع عمومی،هیئت مدیره و بازرسان مجتمع عمومی متشکل از مالکین و ساکنین آپارتمان است که به اعتبار مالک بودنشان می توانند در جلسات عمومی ساختمان شرکت کرده و در مورد موضوعات اساسی آپارتمان نظیر تأسیسات،هزینه و شارژ،تصویب بودجه و ترازنامه و یا تغییر اساسنامه،انتخاب هیئت مدیره و مواردی از این دست حق اظهار نظر داشته و می توانند تصمیم گیری کنند.
مجامع عمومی آپارتمان به دو گونه است:
-مجامع عمومی عادی
-مجامع عمومی فوق العاده
مجامع عمومی به صورت سالیانه برگزار شده و معمولا در تاریخ خاص و در محلی از قبل تعیین شده برگزار می گردد. ساعت،روز،محل و دستور جلسه مربوطبه جلسات عمومی ساختمان به صورت دعوت نامه برای هر واحد ارسال می شود و معمولا یک نمونه از آن در تابلو اعلانات ساختمان نیز نصب خواهد شد.
مجتمع عمومی در صورتی به رسمیت شناخته می شود که بیش از نیمی از مالکین و یا نمایندگان قانونی آن ها در جلسه حضور داشته باشند در صورت عدم حضور اکثریت ساکنین جلسات عمومی ساختمان باید در زمان دیگری مجددا بر گزار گردد.

معرفی اعضای هیئت مدیره در اساسنامه آپارتمان نشینی

در اولین جلسه از جلسات عمومی ساختمان اعضای هیئت مدیره تعیین می شوند که متشکل از رئیس،نائب رئیس،دبیر هیئت و خزانه دار خواهد بود.اداره جلسات هیئت مدیره باید با حضور رئیس و در صورت غیبت وی توسط نایب رئیس اداره شود.تنظیم صورت جلسات و نگهداری از آن ها،نظارت کلی بر امور دفتر،حفظ و نگهداری اوراق و پرونده ها و دفاتر هیئت مدیره به عهده دبیر هیئت مدیره است.
هیئت مدیره می تواند یک مدیر داخلی را از بین مالکان یا افرادی خارج از ساختمان برای اداره امور اجرایی مجتمع استخدام کرده و حقوق و تکالیف وی را تعیین کند.
بعد از تعیین و انتخاب هیئت مدیره،در جلسات عمومی ساختمان ساختمان یک نفر از مالکان واجد شرایط به عنوان بازرس اصلی انتخاب می شود و یک نفر دیگر که رأی بیشتری به دست آورده است باید به عنوان بازرس علی البدل انتخاب شود.هر زمانی که بازرس اصلی استعفا داده و یا شرایط انجام وظیفه را ندارد بازرس علی البدل باید به جای او انجام وظیفه کند.
نحوه عملکرد هیئت مدیره در خصوص اجرای مصوبات مجمع عمومی و رعایت قوانین موجود در اساسنامه آپارتمان و همچنین اظهارنظر در مورد صحت و سقم میزان دارایی ها و حساب های نهایی که هیئت در جلسات عمومی ساختمان ارائه می دهند به عهده بازرس است.
بازرس موظف است نظرات اصلاحی در خصوص وظایف خود را کتبا به هیئت مدیره اطلاع دهد و در صورت عدم دریافت پاسخ قانع کننده از طرف هیئت مدیره می تواند مجمع عمومی فوق العاده را دعوت به تشکیل جلسه کند.
هر زمانی که هیئت مدیره یا بازرس و یا بیش از ۲۰ درصد کل مالکین آپارتمان تقاضای برگزاری جلسات عمومی ساختمان را داشته باشند مجتمع مربوط به مجتمع عمومی فوق العاده برگزار می شود که تمامی مفاد مربوط به مجمع عمومی در این مورد نیز باید رعایت شود.
تعداد اعضای اصلی جلسات عمومی ساختمان و حقوق و وظایف آن ها در چندین ماده و تبصره باید به صورت کاملا دقیق و حساب شده در اساسنامه آپارتمان ذکر می شود.
ارکان اداره مجتمع عبارت اند از مجمع عمومی،هیئت مدیره و بازرسان.مجمع عمومی متشکل از مالکین و ساکنین آپارتمان است که به اعتبار مالک بودنشان می توانند در جلسات عمومی ساختمان شرکت کنند.

سهم مالکین از هزینه ها پس از محاسبه شدن از چه طریقی دریافت می شود؟

همانگونه که مشخص شد بعد از تصویب اساسنامه آپارتمان نشینی برای هر واحد عدد مشخصی هزینه به صورت ماهیانه اعلام می شود.این دو روش عبارت است از سهمی که به صورت قانونی طبق اساسنامه و قوانیین مجتمع تعیین شده و حالت دیگر توافقی است.
تعریف حالت اول که مشخص است اما در حالت دوم اعضای یک ساختمان می توانند با روش های مختلف عدد هزینه های ساختمان را محاسبه کنند.مثلا امکان دارد ساختمانی بر اساس متراژ هر خانه شارژ را تعیین کند و یا امکان دارد بر اساس افراد ساکن در هر واحد محاسبه انجام می شود.

هزینه ها در آپارتمان ها و مجتمع ها چگونه وصول می شود؟

با توجه به شیوه دریافت هزینه سهم هر واحد بعد از توافق مالکان،بقیه وظایف بر عهده مدیر ساختمان است که باقی مراحل ابلاغ و دریافت هزینه را ادامه دهد.در نظر داشته باشید چنانچه مالکی واحد خالی سکنه داشته باشد و مدعی شود نباید هزینه ای پرداخت کند در حال فریب دادن شما است. همه واحد ها باید شارژ ساختمان را پرداخت کنند.

نقص اساسنامه آپارتمان نشینی توسط مالکین

اگر هر یک از مالکان به پرداخت هزینه ساختمان عمل نکرد مدیر ساختمان می تواند از طریق دادگستری اظهارنامه ای مبنی بر مطالبه هزینه ها از مالک پر کند. در صورتی که مالک پس از ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه اقدامی جهت تسویه حساب خود با ساختمان نکند مدیر ساختمان انشعابات آب و برق و گاز برای هر آن واحد را جداگانه کشیده شده باشد می تواند قطع کند.
اگر مالکی از پرداخت هزینه های ساختمان و شارژ ماهانه خود بدون هماهنگی خودداری کرد و به هیچ طریقی به اساسنامه آپارتمان نشینی در این زمینه عمل نکرد،راه دیگر این است که مدیر ساختمان در این زمینه عمل نکرد،راه دیگر این است که مدیر ساختمان به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک مراجعه کند و در خواست صدور اجراییه وصول مطالبات ساختمان را بدهد.
همچنین امکان شکایت از شخصی که هزینه شارژ و ساختمان را نمی پردازد در دستگاه قضایی وجود دارد. پس از شکایت دادگاه پس از بررسی های لازم شخص بدهکار را دریافت خدمات دولتی نظیر برق،گاز و آب محروم می کند.رسیدگی به این شکایت ها خارج از نوبت صورت می پذیرد.

جمع بندی:

-در سال های اخیر آپارتمان ها و مجتمع های زیادی در شهر های مختلف ایران ساخته شده است که هر کدام طبق قانون باید یک اساسنامه داشته باشند. قوانین مجتمع و یا قوانین آپارتمان در این اساسنامه است.
– اساسنامه آپارتمان به منظور اداره یک مجتمع مسکونی و حفظ و نگهداری تأسیسات و تجهیزات مرتبط با آن تنظیم می شود که در آن وظایف هر یک از اعضای هیئت مدیره و مدیریت و همچنین مالکین و ساکنین آن گفته می شود.
– طبق اساسنامه آپارتمان تمام مالکان مجتمع یکی از اعضای مجتمع بوده و از کلیه حقوق مالکیت برخوردار خواهد بود.
– مجتمع عمومی در صورتی به رسمیت شناخته می شود که بیش از نیمی از مالکین و یا نمایندگان قانونی آن ها در جلسه حضور داشته باشند لذا در صورت عدم حضور اکثریت ساکنین جلسات عمومی ساختمان باید در زمان دیگری مجددا برگزار گردد.
– با توجه به شیوه دریافت هزینه سهم هر واحد بعد از توافق مالکان، بقیه وظایف بر عهده مدیر ساختمان است که باقی مراحل ابلاغ و دریافت هزینه را ادامه دهد.
– اگر هر یک از مالکان به پرداخت هزینه ساختمان عمل نکرد مدیر ساختمان می تواند از طریق دادگستری اظهارنامه ای مبنی بر مطالبه هزینه ها از مالک پر کند.
– اگر مالکی هزینه شارژ خود را پرداخت نکند مدیر ساختمان به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک مراجعه کند و در خواست صدور اجراییه وصول مطالبات ساختمان را بدهد.
– اگر مالکی هزینه شارژ خود را پرداخت نکند هیئت مدیره از طریق دستگاه قضایی می تواند از این فرد شکایت کند.