اقداماتی برای تغییر کاربری ملک
هر ملکی که ساخته میشود ، بر اساس قانون دارای یک کاربری مشخص است که این کاربری به صورت دقیق مشخص میشود و در سند آن ثبت میگردد. کاربری یک ملک میتواند انواع مختلفی باشدکه مهم ترین آن عبارت است از :کاربری مسکونی ، کاربری تجاری و کاربری اداری . تغییر کاربری خانه و زمین مسکونی به تجاری یا اداری مراحل مختلفی دارد .در این مقاله به صورت کامل به این موضوع پرداخته ایم . بر اساس قانون در شهر هایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است که بر طبق ضوابط نقشه آن ملک ، در پروانه های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند و اگر برخلاف آنچه در پروانه ساختمانی قید شده ، در یک منطقه غیر تجاری محلی برای کسب و کار و تجارت شروع به فعالیت کرد ، شهرداری باید این موضوع را تعقیب کند که کاربری ملک خود را تغییر دهند . در این مطلب ابتدا به تعریف کاربری های مسکونی می پردازیم و در ادامه نحوه تغییر کاربری خانه را مورد بررسی قرار میدهیم .
کاربری مسکونی
ان دسته املاکی که با نام کاربری مسکونی نام گذاری می شوند ، واحد هایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته میشود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق ، آشپزخانه ، سرویس بهداشتی و غیره هستند . پس کاربری مسکونی به فضای پیوسته ای گفته میشود که مناسب سکونت خانوار است .
کاربری تجاری و اداری
زمانی به یک مکان تجاری اداری میگویند که کاسب ، تاجر یا فردی مشغول یک فعالیت تجاری یا کسب و کار در آن باشد . با توجه به دستور العمل وزارت کشور ، که با عنوان (( دستورالعمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحد های اداری ، تجاری ، صنعتی )) نام برده میشود، واحد تجاری تمام ساختمان هایی هستند که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ماده ۵۵ قانون شهرداری ها با هدف استفاده در کسب و کار ، تجارت یا پیشه ای ساخته شده باشند که در این صورت تحت پوشش قانون نظام صنفی یا واحد های تابع قانون تجارت فعالیت می کنند .
اصل عدم تغییر کاربری خانه
بر اساس قوانین شهرداری ، برای ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز ساخته میشود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می شود . به این مجوز پروانه ساخت میگویند که در آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است .
در کنار این موضوع که کاربری ملک در پروانه ساخت آن قید میشود ، شهرداری نیز موظف است به صورت مداوم بر تغییر کاربری مسکونی یا تغییر کاربری به تجاری نظارت داشته باشد و مانع از فعالیت های غیر قانونی شود .
بهتر است بدانید که هر گونه تغییر کاربری زمین به صورت غیر قانونی صورت بگیرد و همراه با تخلف باشد ، مجازات سنگینی را به همراه داشته که از جمله آن ها باید به جریمه نقدی و حبس اشاره کرد .
زمانی که تخلف در مراجع قانونی اثبات شود ، مالک یا مستاجری که مرتکب تخلف شده است باید در مهلت معین (کمتر از دو ماه ) کسب وکاری را که راه انداخته در ملک مورد نظر تعطیل کرده و در صورتی که مالک یا مستاجر در مهلت معین اقدام به تعطیل کردن کسب و کار خود نکند محکوم به جریمه نقدی و حبس بین ۶ ماه تا ۲ سال خواهند شد .
نحوه تغییر کاربری مسکونی
تغییر کاربری خانه همیشه یکی از دغدغه های صاحبان آنها است که بیشترین تغییر نیز در حوزه تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداری صورت میگیرد چرا که همانطور که اشاره کردیم ، ملک تجاری یا اداری دارای ارزش بیشتری بوده و اصطلاحا صرفه اقتصادی بیشتری دارد .
هرگونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود .برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کار اداری آن را انجام دهید . شاید در این مسیر نیاز داشته باشید که برای پرداخت عوارض ساختمان خود به شهرداری نیز مراجعه کنید و مراحل زیر را طی کنید.
تغییر کاربری مسکونی به تجاری از ۲ طریق انجام میشود
- از طریق تخریب و نوسازی
- از طریق دریافت مجوز های لازم تغییر کاربری به تجاری
مرحله اول
در صورتی که مالک ساختمان عوارض آن را پرداخت نکرده باشد ابتدا به سازمان شهرداری مراجعه کرده و آن را پرداخت کند ولی اگر ان را پرداخته باشد باید به یکی از دفاتر خدمات نوسازی که ملک در ان ناحیه قرار دارد مراجعه کرده و ان را پرداخت کند و فرمی که در ان کاربری جدید و قدیم بررسی میشود را تکمیل کند .تمامی فرایند های بعدی به صورت الکترونیکی انجام خواهند شد .
مرحله دوم
در این مرحله از تغییر کاربری به اداری یک بازرس برای بررسی ملک فرستاده میشودکه وظیفه دارد اطلاعاتی را که در فرم ذکر شده را با اطلاعات ساختمان تطبیق دهد. برای مثال بررسی آدرس و غیره
مرحله سوم
در این مرحله دفتر خدمات نوسازی برای تهیه ی یک نقشه جدید از ملک دستور می دهد و این نقشه باید متناسب با تغییر کاربری زمین باشد .در این نقشه اطلاعات بسیاری مانند تعدادطبقات ، پارکینگ ، نورگیری و غیره قید میشود .اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد باید پیش از رسین به مرحله چهارم آن را مطرح کند .
مرحله چهارم
در این مرحله از تغییر کاربری زمین ، بر اساس نقشه صادر شده از سمت سازمان نوسازی، طراحی نقشه اصلی آغاز میشود .
مرحله پنجم
در مرحله پنجم از تغییر کاربری خانه ، نقشه اصلی خانه تهیه شده و مالک اصلی باید به دفاتر نوسازی مراجعه کرده و پروانه ساخت خود را دریافت کند .
مرحله ششم
مرحله آخر از تغییر کاربری به تجاری در واقع مرحله تخریب و نوسازی است که پس از صادر شدن مجوز تغییر کاربری ، ملک تخریب شده و بر اساس نقشه جدید نوسازی صورت میگیرد .
مدارک مورد نیاز تغییر کاربری خانه
- مدارک شناسایی مالک و یا نماینده قانونی او به همراه وکالت نامه اعطایی
- اصل سند ملک
- مشخصات کامل ملک مانند کد پستی ، کروکی و غیره
- برگ تسویه حساب عوارض شهرداری به همراه برگه تسویه حساب مالیات
- نقشه ملک جدید که به تناسب کاربری جدید مورد نظر طراحی شده است
- مجوز های لازم از سازمان های مربوطه از طریق دفاتر نوسازی
هزینه تغییر کاربری خانه
هزینه تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی ندارد و در واقع گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا اداری هر منطقه ، خیابان ، کوچه و حتی ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است .
اما در حالت کلی هزینه هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند که عبارتند از : هزینه های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است و همچنین عواملی چون موقعیت جغرافیایی ، بافت شهری ، بافت ساختمانی ، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه های تاثیر بسیاری دارد .
استثنای تغییر کاربری مسکونی
با وجود آنکه تغییر کاربری به تجاری یا اداری نیاز به اخذ مجوز دارد امام در قانون استثناهایی نیز پیش بینی شده است که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی می توان بهره وری غیر مسکونی نیز انجام داد .برای مثال مالک میتواند از یک ملک مسکونی به عنوان دفتر حقوقی استفاده کند و در ادامه به بررسی این استثناها میپردازیم .
- طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ، ایجاد دفتر وکالت ، مطب ( پزشکی یا دندان پزشکی ) ، دفتر اسناد رسمی ، دفتر ثبت ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان پذیر است .
- بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی ، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلا مانع است .
- بر طبق ماده ۳ آیین نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات، میتوان در دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
- البته در هر یک از این موارد جزییات و شرایطی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوطه میتوانید به طور کامل از آن مطلع شوید .
جمع بندی
- بر اساس قانون در شهر هایی که نقشه جامع شهر وجود دارد ، شهرداری موظف است که برطبق ضوابط نقشه آن ملک ، در پروانه های ساختمانی نوع کاربری یا همان نوع استفاده از ساختمان را عنوان کند .
- آن دسته از املاکی که با نام واحد مسکونی نام گذاری می شوند ، واحد هایی که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته میشود و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق ، آشپزخانه ، سرویس بهداشتی و غیره هستند .
- زمانی به یک مکان تجاری یا اداری میگویند که کاسب ، تاجر یا فردی مشغول فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن باشد .
- بر اساس قوانین شهرداری ، براس ساخت هر ملکی ابتدا یک مجوز صادر میشود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص می شود . به این مجوز پروانه ساخت میگویند که دریافت آن پیش از شروع هر گونه عملیات ساخت و ساز لازم است .
- در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ آمده مقرر گردیده است که : ” شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند .”
- هر گونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی است که باید طی شود . برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال کاری آن را انجام دهید .
- هزینه تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی ندارد و در واقع گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا اداری در هر منطقه ، خیابان ، کوچه و حتی ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است .
- در حالت کلی هزینه هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارد عبارتند از :هزینه های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است و همچنین عواملی چون موقعیت جغرافیایی ، بافت شهری ، بافت ساختمانی ، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه ها تاثیر بسیاری دارد .
- با وجود آنکه تغییر کاربری زمین مسکونی به تجاری یا تغییر کاربری به اداری نیاز به اخذ مجوز دارد اما در قانون استثناهایی نیز پیش بینی شده است . که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی میتوان بهره برداری غیر مسکونی نیز انجام داد . برای مثال مالک میتواند از یک ملک با کاربری مسکونی به عنوان دفتر حقوقی استفاده کند .
