شرایط صحت معامله از نظر قانون

قانون گذار برای صحت معامله در قانون مدنی موارد مشخصی را آورده است.معامله در زمینه ی مسکن و خرید فروش آن نیز از این قضیه مستثنی نیست.اگر شرایط صحت معامله بر می گردد.چه شخصی که خواهان خرید است و چه شخصی که می خواهد چیزی بفروشد.با بررسی تمامی جوانب احتیاط می توان،معامله و قرار دادی امن و سالم داشت.ازهمین رو بهتر است قبل از انجام هر گونه معامله،توضیحات تکمیلی در این مورد خوانده می شود.قرار داد ها در زمینه ی املاک بسیار متنوع هستند و هر کدام موضوعات مختلفی را در بر می گیرند.برای هر کدام قانون های مشخصی تعیین شده و طبق دستور العمل ها باید به آن ها عمل شود.

*اگر شرایط صحت معامله رعایت نگردد، معامله باطل می شود.هر معامله ای باید شرایط اولیه را برای صحت خود داشته باشد.

صحت معامله چه شرایطی دارد؟

برای اینکه معامله ای صحت داشته باشد باید مواردی که در قانون مدنی آمده است رعایت شود.بر همین اساس قانون گذار در ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط کلی صحت معامله را بیان کرده است.این ماده در چهار بند است:

-قصد طرفین و رضای آن ها؛

-اهلیت طرفین؛

-موضوع معین که مورد معامله باشد؛

-مشروعیت جهت معامله.

قصد طرفین و رضای آن ها

همانگونه که بند اول این آمده است قانون گذار مهمترین و اولیه ترین حالت برای صحت معامله را قصد و رضایت به انجام دادن آن دانسته است. برای تعریف کلمه های قصد و رضا باید به ماده های دیگر قانون مدنی توجه کرد.در ماده ۱۹۱ برای عقد قرارداد چنین توضیحی آمده است که عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.

برای رضا در ماده ۱۹۳ امده است که انشاء معامله ممکن است به وسیله عملی که مبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که فانون استثناء کرده باشد.در ماده ۱۹۵ آمده که اگر کسی در حالت مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است.با توجه به ماده قانون های ذکر شده می توان متوجه شد که قصد طرفین و رضای آن ها بستر صحت معامله را فراهم می کند.

اهلیت طرفین

در بند دوم در مورد اهلیت سخن به میان آمده است. اهلیت سخن بر دو نوع است:اولین مورد اهلیت تمتع و دومین مورد اهلیت استیفاء است. در تعریف اهلیت تمتع آ مده است.اهلیت برای دارا بودن حقوق،با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام می شود.اهلیت استیفاء که به اهلیت بهره وری از حق معنی می شود در مقابل اهلیت تمتع آمده و به معنای اعمال حقوقی است که شخص دارا است.

در ماده ۹۵۸ قانون مدنی خواهد بود؛لیکن هیچ کس نمی تواند حقوق خود را اجراء کند مگر اینکه برای این امر اهلیت قانونی داشته باشد.اهلیت مهمترین بخش یک معامله است.اگر طرفین اهلیت معامله را دارا نباشند معامله آن ها باطل است.

از طرفی برای اهلیت استیفاء شرایط مشخصی در نظر گرفته شده است.در ماده ۲۱۱ قانون مدنی آمده است که برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.که توضیح مختصری در مورد هر یک از این عناوین در ذیل ارائه شده است.

بلوغ

در ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی قانون گذار با پیروی از نظر فقهای دینی شیعه سن بلوغ را آورده است.در پسران ۱۵ سال کامل قمری و در دختران ۹ سال کامل قمری اعلام شده است.

عقل

از دیگر شرایط لازم برای اثبات اهلیت عاقل بودن است.منظور از عقل این است که قوای دماغی شخصی سالم باشد کسی که فاقد قوه تعقل است و مبتلا به قوای دماغی باشد مجنون نامیده می شود.

رشید

در این زمینه در ماده ۱۲۰۸ قانون مدنی آورده شده است که غیر رشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلایی نباشد.

سن رشد

قانون گذار در ماده ۱۲۰۹ قانون مدنی آورده است که هر کس که دارای هجده سال تمام نباشد در حکم غیر رشید است مع ذلک در صورتی که بعد از پانزده سال تمام رشد کسی در محکمه ثابت شود از تحت قیومیت خارج می شود.اما ماده۱۲۱۰ قانون مدنی اصلاحی سال ۱۳۶۱ سن ۱۸ سال را حذف کرد و در متن آن آمده است که هیچ کسی را نمی توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر انکه عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.

*در ماده ۱۹۵ آمده که اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است.

موضوع معین که مورد معامله باشد

از دیگر شرایط صحت معامله مشخص بودن موضوع معامله است.طرفین یک قرار داد باید آگاه به مورد معامله باشند.قانون گذار در ماده ۲۱۵ قانون مدنی اورده است که مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.

همچنین در ماده ۲۱۶ آمده است که مورد معامله باید مبهم نباشد؛مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.در نتیجه با توجه به ماده قانون های بالا و دیگر ماده قانون ها می توان نتیجه گرفت که فقدان هر یک از موارد زیر عقد قرارداد را باطل می کند.

موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد دارای مالیت باشد؛

موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد منفعت آن عقلایی باشد؛

موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد منفعت آن مشروع باشد؛

موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد مقدور التسلیم باشد؛

موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد مشخص باشد؛

موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد معین باشد؛

موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد قابل انتقال از فردی به فرد دیگر باشد؛

موضوعی که می خواهد مورد خرید و فروش قرار بگیرد موجود باشد؛

عمل مورد معامله مشروع باشد تا طرفین بتوانند معامله را انجام دهند.

مشروعیت جهت معامله

مورد آخر صحت معامله،مشروعیت جهت معامله است.قانون گذار در ماده ۲۱۷ قانون مدنی آورده است که در معامله لازم نیست که در جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد و الا معامله باطل است.در نتیجه اگر وجود انگیزه نامشروع در یکی از طرفین وجود داشته باشد می توان آن قرار داد را باطل دانست.اما نکته مهم این است که انگیزه نا مشروع باید مشخص و واضح باشد تا بتوان بر روی آن استناد کرد.همچنین در ماده ۲۱۸ قانون مدنی آمده است که هر گاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده ان معامله باطل است.

*قانون گذار در ماده ۲۱۵ قانون مدنی آورده است که مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.

معامله باطل

در صورتی که یک قرار داد به صورت صحیح منعقد گردد،تمام نتایج کلی و جزئی آن به صورت کامل مشخص می شود.پس از بسته شدن قرارداد برای دو طرف مسئولیت هایی ایجاد می شود. طرفین با توجه به متن قرارداد باید به وظایف خود عمل کنند.اگر شخصی نتواند به متن قرارداد خود پایبند باشد و به آن ها عمل کند؛شخص متضرر می تواند با مراجعه دستگاه قضایی و با استناد به مدارک و اسناد موجود احقاق حق نماید.

اما اگر قرارداد فی ما بین یکی از شرایط صحت معامله را نداشته باشد، معامله باطل است و دیگر نمی توان در دستگاه قضایی دعوایی را مطرح نمود. در این حالت حتی طرفین این معامله باطل نمی توانند همدیگر را مجبور به انجام تعهدات کنند.

جمع بندی

-اگر قرارداد یکی از شرایط صحت معامله را نداشته باشد معامله باطل است.

-شرایط صحت معامله عبارت است از قصد طرفین و رضای آن ها،اهلیت طرفین،موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت معامله.

-در ماده ۱۹۱ برای دارا عقد قرارداد چنین توضیحی امده است که عقد محقق می شود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.

اهلیت خود بر دو نوع است:اولین مورد اهلیت تمتعو دومین مورد اهلیت استیفاء است.

-در ماده ۹۶۶ قانون مدنی آمده است که اهلیت برای دارا بودن حقوق،با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام م شود.

-در ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی آمده است که عیچ کسی را نمی توان بعد از رسیدن به سن بلوغ به عنوان جنون یا عدم رشد مجبور نمود مگر آنکه عدم رشد یا جنون او ثابت شده باشد.

-طبق قانون اگر وجود انگیزه نا مشروع در یکی از طرفین وجود داشته باشد می توان آن قرارداد را باطل دانست.