صفر تا صد معامله ی ملک موروثی

خرید و فروش ملک موروثی یکی از راه های خرید و فروش املاک است که اغلب به دلیل موقعیت خوب و قیمت مناسب،برای خریداران قابل توجه است.با این که خرید و فروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد،اما این نوع معامله نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نشود،ممکن است ضرر و زیان زیادی به همراه داشته باشد.
معامله ی املاک موروثی قواعد و مراحل خاص خودش را دارد.اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید,نوشته ی زیر کمکتان می کند که با چشم باز پای معامله بنشینید.با ما همراه باشید.

ملک موروثی یا ورثه ای چیست؟

املاک موروثی در واقع املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات،به وراث متوفی رسیده است.در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد،وارث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده،مالکیت مشاع دارند.
هنگامی که مالک فوت می کند مطابق با قانون انحصار وراثت،املاک متوفی به وراث منتقل می شود،مگر این که وصیت نامه ی رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.
وراث معمولا یا اموال به جای مانده از متوفی را بین خود تقسیم می کنند،یا اینکه اموال منقول به جای مانده از متوفی را فروخته و مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهم الارث بین خود تقسیم و از این طریق مالکیت مشاع بین خود را پایان می دهند.

مراحل معامله ی املاک موروثی

۱٫مشخص بودن صاحب ملک

اولین و مهمترین نکته ای که باید به آن توجه کنید،این است که دقت کنید ملک به نام شخص فوت شده باشد.کافی است نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسئله به وضوح برای شما روشن شود.زیرا اگر مطمئن نشوید که ملک به نام متوفی است و سپس اقدام به خرید آن کنید،ممکن است سرتان کلاه برود.

۲٫گواهی انحصار وراثت

مهمترین مدرک برای معامله ی املاک موروثی،گواهی انحصار وراثت است.بر اساس این گواهی مشخص می شود که شما با چه افرادی در معامله ی ملک طرف هستید.بهتر است جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک،علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت،شناسنامه متوفی را بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال،احتمال وجود ورثه ی دیگر را بررسی کنید.

۳٫بررسی وراث صغیر

قبل از معامله حتما اسناد هویت فروشندگان شامل شناسنامه و کارت ملی را رویت و سال تولد وراث را بررسی کنید.اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ۱۵سال وجود داشته باشند،بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله ی آنان به دست ولی یا قیم آنهاست.یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی،با قیم او معامله کنید.
در این موارد،قیم مجاز به فروش سهم الارث ورثه ی صغیر نمی باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغیر را از دادسرا درخواست کند.دادستان صلاح صغیر را بررسی کرده و در صورت احراز این امر،مجوز مربوطه را صادر می کند.بنابراین خریدار می بایست پس از احراز هویت از قیم علاوه بر قیم نامه؛مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغیر را نیز مطالبه و بررسی کند.

۴٫بررسی وصیت نامه ی متوفی

حتما قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصییت نامه ای در مورد ملک مورد نظر دارد یا خیر.زیرا بر اساس قانون هر شخصی می تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند.بنابراین اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد،آن شخص در هنگام معامله ی ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله بی اطلاع باشید،برایتان دردسر ساز خواهد شد.

۵٫بررسی وکالت نامه

در صورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند،وکالت نامه ی رسمی برای فروش ارائه نماید،یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند،ضرورت دارد که به موارد زیر دقت کنید:
*وکلا باید وکالت نامه ی رسمی و معتبر داشته باشند و دست نوشته و یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
*وکالت نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
*وراثی که در کشور حضور ندارند،باید وکالت نامه ی وکیل خود را در یکی از کنسول گری های خارج از ایران تنظیم کنند.
*برای انجام معاملات،اختیارات وکیل را بررسی کنید.وکیل باید دو اجازه از سوی ورثه داشته باشد،یکی اجازه ی فروش و دیگری اجازه ی دریافت پول ملک معامله شده.درصورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید،ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت نامه اجازه ی دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره پول را از شما طلب کنند.

۶٫موافقت همه ی وراث

یکی از نکات مهم قبل از معامله ی ملک موروثی این است که هنگام نوشتن مبایعه نامه،حتما باید همه ی وراث یا وکلای آنها حاضر باشند و مبایعه نامه را امضا کنند.در صورتی که یکی از آنها حاضر به همکاری نباشد،شما نمی توانید معامله را انجام دهید.

۷٫پرداخت مبلغ معامله به همه ی وراث

نحوه ی پرداخت مبلغ معامله در هنگام خرید و فروش املاک موروثی بسیار اهمیت دارد.هنگام پرداخت مبلغ فروش ملک،باید سهم هر یک از وراث کاملا پرداخت شود.در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت نامه ی متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.
معمولا خریدار همه ی مبلغ معامله را به یکی از وراث می دهد تا بین سایر ورثه تقسیم کند.اما این کار اشتباه است و لازم است خریدار سهم هر یک از وراث را تک به تک به آنها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی عدم پرداخت حقش نشود.

۸٫بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی

بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث،یکی از موارد مهم معامله ملک موروثی است.طبق قانون وراث باید حداکثر تا ۶ ماه،اظهار نامه ی مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی های منقول و غیر منقول متوفی،بررسی های لازم را انجام دهد و بدهی های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد.
بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد.اگر در فهرست نبود،از انجام معامله خودداری کنید.جهت محکم کاری حتی می توانید هنگام خرید و فروش ملک موروثی به مراجع ذیربط قانونی مراجعه کنید تا از مراحل آن به صورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.

۹٫نگهداری مدارک و مستندات مهم

به منظور پیشگیری از مشکلات احتمالی در املاک موروثی،توصیه می شود که در مبایعه نامه ی تنظیم شده بین وراث و خریدار،شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله،گواهی حصر وراثت،مفاصا حساب مالیات بر ارث،قیم نامه،وکالت نامه،وصیت نامه،پایان کار شهرداری،مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر و غیره درج شوند.
همچنین بهتر است خریدار تصویری از مدارک و مستندات ذکر شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری کند.در این صورت چنانچه بعد از تنظیم مبایعه نامه و قبل از حضور در دفترخانه،بین فروشندگان(وراث) و خریدار اختلافی به وجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند،خریدار می تواند با اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از مراجع قضایی درخواست نماید.

قوانین مزایده ی ملک ورثه ای

مزایده به معنای فروش چیزی به بیشترین قیمت پیشنهادی است.پیش از اجرای مزایده،ملک به وسیله ی کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده،به عنوان مبلغ ابتدایی تنظیم می شود.در مزایده ی ملک موروثی به نکات زیر توجه کنید:
*در مزایده ی فروش،به غیر از هزینه آگهی،هزینه ی دیگری برای وراث وجود ندارد.
*در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه ی وراث بخرد،این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان پذیر است.
*برنده ی مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.

نکات حقوقی مهم قبل از معامله ی ملک ورثه ای

*قتل غیر عمد مانع از توارث نیست.فقط قتل عمد است که مانع از به ارث بردن قاتل از مقتول می شود.
*هیچ یک از وراث نمی توانند سهم الارث سایر ورثه را بدون اجازه بفروشند.فروش سهم الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث،مصداق بزه انتقال مال غیر است و باطل است.
*دادگاه حقوقی،صلاحیت رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث را داراست.
*اگر به نحوه ی ابلاغ برگ مالیات بر ارث واجرای آن،اعتراضی دارید،قبل از دیوان عدالت اداری،ابتدا باید در هیئت حل اختلاف مالیاتی بررسی و رسیدگی شود.
*اگر متوفی دیونی همچون مهریه داشته باشد،مبلغ ای دیون ابتدا از اموال او کسر شده و سپس مالیات بقیه ی اموال تعیین می شود.

سوالات متداول:

ملک موروثی چیست؟

املاک موروثی در واقع املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قوانین و مقررات،به وراث شخص فوت شده رسیده است.در صورتی که بیش از یک ورثه وجود داشته باشد،وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده،مالکیت مشاع دارند.هنگامی که مالک فوت می کند مطابق با قانون انحصار وراثت،اموال وی به وراث منتقل می شوند،مگر اینکه وصیت نامه ی رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.

آیا هنگام خرید و فروش ملک موروثی،حضور همه ی وراث الزامی است؟

بله در صورتی که یک یا چند نفر از وراث هنگام تنظیم مبایعه نامه حضور نداشته باشند و یا بنا به عللی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند،در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد.

در صورتی که یکی از وراث راضی نباشد،چگونه می توان ملک ورثه ای را فروخت؟

برای فروش ملک موروثی،در صورتی که یکی از وراث اجاره ندهد که ملک به فروش برسد و سهم دیگر وراث را نیز نخرد،این امکان وجود دارد که به دادگاه جهت مشخص کردن سهم هرکدام از وراث و دریافت مجوز فروش ملک مراجعه کرد.

چرا خریدار ملک ورثه ای باید به درج مشخصات در مبایعه نامه توجه کند و تصویر مستندات را از وراث بگیرد؟

زیرا ممکن است بعد از تنظیم مبایعه نامه و پیش از حضور در دفترخانه،بین وراث و خریدار ملک اختلاف نظر به وجود آید که باعث شود فروشندگان از تعهدات خود سر باز زده و حاضر به تنظیم سند رسمی نشوند.در این گونه موارد خریدار می تواند به مراجع قضایی مراجعه نماید و با ارائه ی تصویر مدارک و مستندات و اقامه دعوا در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی،از حقوق خود دفاع کند.

تنظیم وکالت نامه برای فروش ملک مشاع میان وراث به چه صورتی است؟

برای اینکه کار فروش راحت تر صورت گیرد،همه ی وراث می توانند به یک نفر وکالت فروش بدهند.بهتر است این وکالت نامه در دفترخانه ی رسمی و معتبر انجام شود.

آیا وراث می توانند سهم ارث خود را به دیگری واگذار کنند؟

در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه وراث بخرد،این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان پذیر است.برنده ی مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.

آیا قتل عمد مانع انتقال ارث می شود؟

بله.فقط قتل عمد مانع ارث بردن قاتل از مقتول می شود و قتل غیر عمد مانع از توارث نیست.

آیا می توان مبلغ معامله ملک موروثی را فقط به یکی از وراث تحویل داد؟

خیر.هنگام پرداخت مال به عنوان مبلغ فروش ملک،باید هر یک از وراث دریافت سهم خود را کتبا تایید کنند.در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت نامه شخص متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.

ملک ورثه ای بخریم یا نه؟

بله.خرید و فروش این املاک از نظر قانونی مشکلی ندارد،اما این نوع معامله نکات مهمی دارد که اگر به آن توجه نشود،ممکن است ضرر و زیان زیادی برای خریدار به همراه داشته باشد.پس حواستان را جمع کنید.