قوانین پیش فروش را بدانیم

یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی های خودش را دارد ، پیش فروش آپارتمان است . چرا که در مورد معامله ای که هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مسئله سر منشا بروز مشکلات بعدی باشد . در این مقاله قصد داریم مطلبی جامع درباره ی قوانین پیش فروش آپارتمان را به شما ارائه کنیم .

از زمانی که موضوع پیش فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده ، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده ، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده های زیادی در مراکز قضایی شکل بگیرد . از آنجایی که هنگام عقد بیع باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد در هنگام پیش فروش آپارتمان ، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بار ها و بار ها محل مناقشه بوده است .

قانون پیش فروش آپارتمان

قانون گذاران به این فکر افتادند که قانون پیش فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند .سال ۱۳۸۹ با توجه به مقدمه ای به آن اشاره شد ،۲۵ ماده و ۴ تبصره تضویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام شده و در نهایت آن را به پیش خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است ، تحویل دهد .

برای پیش فروش آپارتمان چه نکاتی مهمی را باید بدانیم و چه مراحلی باید به صورت قانونی طی شود ؟

اولین مرحله که اتفاقا یکی از مهم ترین فرایند های قانونی پیش فرش آپارتمان به شمار می رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه ی ساخت از شهرداری و تنظیم شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است ، اقدام به درج آگهی و تبلیغات میکند .

اگر تصمیم به پیش خرید آپارتمان دارید باید بدانید که طبق قانون پیش فروش آپارتمان ، ابتدا باید مراحل قرارداد در مشاور املاک و سپس در دفتر اسناد رسمی ثبت شود .

برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان در جراید و وب سایت ها باید مجوز رسمی دریافت شود . نکته ی مهم این است که بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان ، اگر پیش فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد .

مشخصات مالک

مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش فروش آپارتمان ثبت شود . اما در موضوع پیش فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است . این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که ملک را پیش خرید کرده بوده است . بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش فروش اپارتمان اهمیت ویژه ای دارد .

مشخصات و جزئیات آپارتمان

در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف شود .از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد .، باید مشخصات و جزئیات دقیق که براساس آن خریدار تصمیم گرفته ملک نهایی را تحویل دهد می گیرد ، به صورت کامل درج شود .

بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان ، اگر پیش فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند از ۹۱ روز تا ۱ سال حبس یا چهار برابروجوه دریافتی جریمه خواهند شد .

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است :

• موقعیت مکانی
• تعداد طبقات و واحد ها
• شماره طبقه و واحد
• متراژ واحد و تعداد اتاق ها
• نوع کاربری
• پارکینگ و انباری
• سیستم سرمایش و گرمایش
• نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
• مصالح به کار رفته
• مشخصات و جزئیات دکور داخلی مثل کابینت
• زمان تحویل

شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان

از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه گذاران به صورت زمانی در آینده مشخص میشود ، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله مرحله و اقساطی پرداخت میشود .در نتیجه باید به صورت شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ هایی و در چه مرحله ای از کار پرداخت شود .

براساس قانون پیش فروش آپارتمان ، هنگام عقد قرار داد در دفاتر رسمی اسناد باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود .مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ مشخص و بر اساس میزان پیشرفت کار باشد .

اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد ، خریدار میتواند دیر تر از موعد مقرر اقساط خود را پرداخت کند .از سمت دیگر اگر در پیش فروش آپارتمان ، پیش خریدار با توجه به رعایت مفاد قرارداد ، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند ، قرارداد از جانب مالک میتواند فسخ شود .

موعد تحویل آپارتمان

بی تردید یکی از مهم ترین موضوعاتی که در پیش فروش آپارتمان باید به درستی و شفاف مشخص شود ، زمان تحویل آپارتمان است . سرمایه گذاران و سازندگان آپارتمان ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز بر اساس آن باید مشخص شود .

از آنجایی که معمولا سرمایه گذاران و فروشندگان نمیتوانند آپارتمان مورد نظر را در موعد مقرر پیش خریداردهند ، بنابراین پیش فروشنده باید به خریدار خسارت بپردازد یا در نهایت رضایت او را جلب کند.

متراژ آپارتمان

یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش فروش آپارتمان موضوع مناقشه بین پیش فروشنده و پیش خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده ، متراژ و مساحت آپارتمان است . از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله ی اول پیش فروش آپارتمان اعلام میشود ، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد .

اگر میزان اختلاف مساحت تا ۵ متر باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرف معامله نمیتوانند اعتراضی داشته باشند . اما اگر محل اختلاف بیشتر از ۵ متر باشد، آنگاه خریدار میتواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کند . در نهایت پیش فروشنده باید خسارات وارده به پیش خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد .

جمع بندی

پیش خرید آپارتمان پیچیدگی های زیادی دارد . بنابراین باید تلاش کنید از همان ابتدا همه چیز از سمت پیش فروشنده و پیش خریدار کاملا شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید .بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان باید نکات زیر را در نظر بگیرید .

• مشخصات و مالکیت پیش فروشنده باید حتما مشخص باشد .
• تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید در دفتر مشاور املاک و سپس در دفتر اسناد رسمی انجام شود .
• پیش فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد .
• جزییات ملک شامل متراژ ، امکانات ، موقعیت مکانی ، پارکینگ و انباری ،مصالح به کار رفته ، نمای بیرونی ،تعداد طبقات و تعداد واحد ها و…باید به صورت شفاف درج شود .
• زمان تحویل و میزان خسارات اجمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملا مشخص باشد .