قیمت گذاری ملک بر اساس عوامل تاثیر گذار

بسیاری از مالکان و خریداران میخواهند بدانند قیمت یک ملک بر چه اساس تعیین می شود . به خصوص اگر ملک مورد معامله، نوساز نباشد . در حقیقت اگر در منطقه ی یک واحد مسکونی چند سال ساخت وجود داشته باشد ، قیمتش چقدر ارزانتر از یک واحد نوساز در همان منطقه است ؟

این موضع به فاکتور های مختلفی بستگی دارد و شما میتوانید با خواندن این مطلب ، تاثیر هر کدام از عوامل را بررسی کنید .

سال ساخت

اولین موضوعی که بر قیمت یک ملک تاثیر دارد ، سن آن است .اگر فرض کنیم قیمت یک واحد نوساز در محله شما معلوم است ، آن وقت میتوانید از فرمول زیر قیمت ملک خود را محاسبه کنید .

• قیمت ملک تا دو سال برابر با قیمت واحد های مسکونی نوساز می باشد.
• بین ۳ تا ۱۰ سال ، هر سال ۲ درصد کم می شود .
• بین ۱۰ تا ۲۰ سال ، باز هم هر سال ۱٫۵ درصد کم می شود .
• بعد از ۲۰ سال ، حدود ۶۵ در صد قیمت یک واحد نوساز می باشد

نکته: قیمت ملک کلنگی از این قاعده پیروی نمی کند .

آسانسور و طبقه واحد

مسئله بعدی که باید به آن توجه کرد ، طبقه واحد مسکونی و داشتن یا نداشتن آسانسور است . برای طبقه اول یا روی همکف ، بود و نبود آسانسور ، تاثیری بر قیمت ندارد ؛اما از طبقه ۲ به بعد مهم می شود .

اگر خانه ای آسانسور نداشته باشد، مهم است که واحد مسکونی در کدام طبقه است .

طبقه دوم ، ۵ درصد کاهش قیمت

طبقه سوم ، ۲۰ درصد کاهش قیمت

طبقه چهارم ، ۳۰ درصد کاهش قیمت

نکته :اگر آسانسور وجود داشته باشد ، تاثیر افزایشی چندان زیاد نیست .

طبقات ۳ و ۴ هر کدام ۲ درصد افزایش

طبقات ۵ به بالا حدود ۵ تا ۶ درصد

پارکینگ

این روز ها جای پارک ماشین به یکی از مشکلات شهر های بزرگ تبدیل شده است . به همین دلیل داشتن یا نداشتن آن بر قیمت یک ملک تاثیر میگذارد و فرض بر این است که هر واحد یک پارکینگ دارد . اگر ملک نوساز پارکینگ نداشته باشد ، قیمت آن نسبت به ملک نوساز دارای پارکینگ ۱۰ درصد ارزانتر خواهد بود .

تعداد واحد

تعداد واحد یک آپارتمان ، هم بر میزان آرامش و سکوت آن تاثیر میگذارد و هم هزینه ها را تغییر می دهد . به همین دلیل اگر ملک نوساز تک واحدی باشد ، نسبت به ملک چند واحدی ۱۰ درصد گران تر خواهد بود .

یک نمونه برای مثال

فرض کنید شما یک واحد مسکونی ۵ ساله دارید یا می خواهید بخرید . گفتیم قیمت واحد های مسکونی تا سال دوم بدون تغییر است و پس از آن برای هر سال ۲ درصد کم می شود که تا اینجا ۳ تا ۲ درصد کم شده و قیمت ملک ۵ ساله ۹۴ درصد ملک نوساز خواهد بود .

حالا اگر در همان محله یک واحد ۱۵ ساله داشته باشیم قیمتش چقدر می شود ؟بین سال سوم تا دهم هر سال ۲ درصد کم می شود یعنی ۱۶ در صد . از سال یازدهم تا پانزدهم هم سالی ۱٫۵ درصد کم می شود .یعنی مجموعا ۷٫۵درصد . مجموعا ۲۳٫۵ درصد کم میشود و این یعنی قیمت سال پانزدهم برابر با ۷۶٫۵ درصد ملک نوساز است.

نکته مهم:این ها همه در شرایطی است که دو واحد مسکونی از هر نظر ( نقشه ، انباری ، امکانات و …) شبیه به هم هستند و تنها در ویژگی هایی که گفتیم تفاوت دارند .

توجه :تاثیر عوامل گفته شده ممکن هست در مناطق مختلف شهری مقداری متفاوت باشد ؛ آنچه اینجا گفته شده است بر اساس میانگین بدست آمده و از تحقیقات میدانی می باشد .

چند نکته مهم درهنگام خریدن خانه را درنظر داشت باشید

• خانه های مجاور اتوبان ها و خیابان های اصلی با مشکل آلودگی صوتی مواجه اند .
• وضعیت مشاعات یک ساختمان نشان دهنده فرهنگ ساکنین آن ساختمان است .
• بهتر است درب ورودی واحد های هر طبقه روبروی همدیگر نباشند .
• هر چه عرض ورودی ساختمان بیشتر باشد بهتر است ( حداقل ۱۱۰ سانتیمتر)
• هر چه عرض راه پله بیشتر باشد بهتر است (حداقل ۹۰ سانتی متر )
• معماری داخلی واحد ( نورگیری ،سرویس بهداشتی ، اتاق خواب ، آشپزخانه ، حال ، پذیرایی …) به قدری پر اهمیت است که بهتر است در این مورد با یک کارشناس مشورت کنید .
• غالبا هر چه طبقات واحد بالاتر باشد بهتر است (بجز طبقه آخر )
• موقعیت پارکینگ خانه مهم است .
• دسترسی به مایحتاج روزانه ( نانوایی ، میوه فروشی، سوپر مواد غذایی و …) را بررسی کنید .
• هر چه شیب ورودی پارکینگ کمتر باشد بهتر است .
• بازدید از واحد را در دو زمان مختلف ( روز و شب ) انجام دهید .
• وجود محل پارکینگ برای خودروی اضافه یا مهمان ، حائز اهمیت است .
• وجود بالکن یکی از مواردی است که ، روز به روز بیشتر به اهمیت آن پی خواهید برد .
• انباری یکی از امتیازات یک خانه ی مسکونی است .
• نمای ساختمان اولین چیزی است که به چشم می آید . نمای ساختمان می بایست دوام و زیبایی داشته باشد .
• نکات ایمنی در انشعابات و تاسیسات برق ، گازو آب ساختمان را بررسی کنید .
• به کیفیت فشار آب و برق توجه کنید .
• حجم و کیفیت آسانسور را دقت فرمایید .
• به کیفیت سیم کشی و لوله کشی آب و گاز توجه کنید .
• شیوه دفع زباله توسط شوتینگ یا سرایدار را بررسی کنید .

• کیفیت و چگونگی نصب درب های ورودی ، خروجی و داخلی را چک کنید .
• عایق ساختمان ( رطوبتی ، حرارتی و صوتی ) بسیار مهم است .
• کیفیت سیستم سرمایش و گرمایش ساختمان را کنترل کنید .
• ایمنی ساختمان در مقابل آتش سوزی را چک کنید .
• استحکام سازه ساختمان ، بسیار مهم است .
• به حجم تراکم و ترافیک محل توجه نمایید .
• دسترسی به اتوبان و خیابان اصلی را مد نظر قرار بدید
• برای اطمینان از امنیت محله و ساختمان تحقیقات محلی نمایید .
• وضعیت جانبی ساختمان با نقشه گسل های شهر را بررسی کنید .
• قدر السهم زمین واحد مسکونی ، بسیار مهم است .
• سن ساختمان بسیار مهم است .
• اوایل رونق بازار مسکن ، زمان مناسبی برای خرید است .
• مبلغ شارژ ماهیانه را کنترل کنید .
• داشتن کنتور جدا برای آب و گاز هر واحد ، مزیت بالایی محسوب می شود .
• هر چه تعداد واحد ها در هر طبقه کمتر باشد، بهتر است .
• هر چه عرض کوچه بیشتر باشد بهتر است .
• همسایگی با مدارس و ساختمان های دولتی ، کلانتری ها ، ساختمان پزشکان ،مجتمع تجاری ، نهاد ها، شرکت ها ، بیمارستان ها ، هتل ها … یک عیب مهم برای واحد مسکونی است .
• خرید مسکن در برج ها و شهرک های مسکونی ، معایب و محاسن خاص خود را دارد و بستگی به ذائقه و خواسته های خریدار دارد .
• قیمت املاک تعاونی ساز بدون سند ، حداقل ۱۰ درصد پایین تر از املاک مشابه سند دار است .
• خرید و فروش را در مشاورین املاک مطمئن انجام دهید .
• هزینه کمسیون املاک را مطابق تعرفه رسمی پرداخت و حتما رسید دریافت کنید .
• خواندن تمام مفاد قرار داد حق شماست . حتما از این حق استفاده کنید .(خصوصا مواردی که در توضیحات مبایعه نامه ، توسط مشاورین املاک اضافه میشود )
• در هنگام معامله ، رودربایسی را کنار بگذارید .
• مراحل پرداخت پول به فروشنده را شفاف سازی کنید .
• از اصالت سند و کارت شناسایی فروشنده یا وکیل او مطمئن شوید .
• نوشتن یک قرارداد بی عیب ، مهمترین قسمت یک معامله است . در صورت لزوم از حضور یک وکیل مجرب مورد اعتماد در پای معامله استفاده نمایید . ( اکثر پرونده های قضایی کشور ، ملکی است )
• در صورت وراثتی بودن مورد معامله ، حضور تمام وراث ، مطابق با گواهی انحصار وراثت ( وکالت نامه معتبر به یک نفر ) الزامی است .