سند ملک مشاع

گاهی خانه ها بیش از یک مالک دارند . خانه های قدیمی که در بافت فرسوده قرار دارند با سرمایه گذاری تبدیل به آپارتمان می شوند . در این حالت مالک و سرمایه گذار هر دو در ملک شریک هستند و آپارتمان حداقل دو مالک دارد ، که در این حالت مالک وسازنده برای تفکیک سند مشاع اقدام می کنند .بحث ملک مشاع در سهم الارث نمود بیشتری دارد .به عنوان مثال خانه ای به ارث میرسد و هر کدام از وراث سهمی در خانه دارند ، در این حالت ملک مشاع استو خرید و فروش با شرایط خاصی صورت میگیرد . در این مقاله نحوه تفکیک سند رسمی مشاع و تبدیل آن به سند شش دانگ را توضیح میدهیم .

سند ملک مشاع

مشاع در لغت به معنی مشترک است و تقسیم نشده است . در تعریف حقوقی مشاع به ملک یا مالی گفته میشود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند .اصطلاح مشاع بیشتر در مورد ملک یا زمین به کار برده میشود .با یک مثال شاید بتوان ملک مشاع را بهتر درک کرد.

خانه ای به دو برادر به ارث میرسد و هر دو به یک اندازه سهیم هستند . در این حالت ملک مشاع است و استفاده از ملک برای هر دو مالک امکان پذیر است و هر گونه تصمیم برای فروش ، ساخت یا تعمیر لازم است با تایید هر دو مالک ملک مشاع صورت بگیرد .در واقع هر دو نفر حق دخل و تصرف در مال در صورت رضایت دیگری را دارند .

سند شش دانگ با سند مشاع متفاوت است .سند شش دانگ به این معناست که کل یک ملک متعلق به یک شخص است.اما در سند مشاع یعنی چند نفر فرد مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن شخص در سند ذکر شده است .

گاهی نیز سند ملک مشاعی را با سند تفکیکی اشتباه میگیرند و تصور میکنند که سند تفکیکی همان سند مشاع است . سند تفکیکی از لحاظ اینکه دو یا چند مالک در ملک سهیم هستند ، به سند مشاع شباهت دارد .در سند تفکیکی ملک بین افرادی که مالک هستند تقسیم شده و قسمت های تقسیم شده هر کدام برای خود سند جدا دارند .

گرفتن سند ملک مشاع

گفتیم که مالکین حق دخل و تصرف در ملک مشاعی را ندارند . همچنین در سند ملک مشاعی میزان و قسمت سهم هر مالک مشخص نشده و تنها مالکیت در آن ذکر شده است . بنا براین مالکین برای دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم میگیرند که سهم خود را از ملک مشاع مشخص کنند ، در نتیجه اقدام به دریافت سند مجزا می کنند .

با تقاضای یکی از مالکین تقسیم صورت میگیرد و تفکیک سند مشاع انجام میشود و هر یک از مالکین به صورت مجزا سند دریافت میکنند .

مراحل سند زدن ملک مشاع

هر یک از مالکین سند مشاع که تصمیم به گرفتن سند مجزا برای سهم خود کنند باید به ترتیب مراحل زیر را طی نمایند :

• ارائه در خواست تفکیک سند به اداره ثبت
• مشخص شدن سهم هر یک از اعضا
• تنظیم تقسیم نامه
• تنظیم صورت جلسه تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ ، تعداد واحد ها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا
• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها

اگر شما قصد خرید ملک مشاع را دارید و یا یکی از مالکین ملک مشاع هستید و با پرداخت قدرالسهم قصد دارید مالک تمام ملک شوید ، مراحل سند زدن ملک مشاع به دو صورت انجام میشود .

• ملک مشاع قبل از ثبت منتقل شود
• ملک مشاع بعد از ثبت منتقل شود

انتقال سند ملک مشاع قبل از ثبت ملک

مطابق ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت ، هر گاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آن ها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می شود .

انتقال سند ملک مشاع بعد از ثبت ملک

ماده ۱۱ آیین نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود ، اسنادمالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر میشود . مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی ، هر یک از شرکا میتواند بدون رضایت شرکا دیگر سهم خود را جزیی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید .همچنین مطابق ماده ۴۰۱ آیین نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین مالک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ثبت ملک می شود .

سند تک برگی ملک مشاع

اگر ملک مشاع دارای سند منگوله دار قدیمی است ، هر یک از مالکین بعد از افراز و تفکیک ملک مشاع میتوانند ، سند مجزای تک برگی دربافت کنند. ممکن است خانه ی چند طبقه ای و دارای چند مالک باشد ،اما سند ملک به صورت مشاعی باشد . در این حالت هر یک از مالکین میتوانند برای گرفتن سند شش دانگ اقدام کنند .

برای تبدیل سند ملک مشاع به سند ملک شش دانگ ، ملک باید قابل افراز باشد ، یعنی متراژ ان به اندازه ای باشد که به صورت استاندارد به واحد و یا طبقه تقسیم کرد.برای تبدیل سند ملک مشاع به سند شش دانگ باید ابتدا با مدارک اولیه شامل سند اولیه شامل سند مالکیت ، کارت شناسایی ، عوارض شهرداری ، فیش آب ، برق و گاز به اداره ثبت مراجعه کرد و درخواست تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ داد.

در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ شهرداری نیز باید اعلام رضایت کند ، بنابراین اداره ثبت در خواست افراز ملک رابا شهرداری در میان میگذارد و در صورت بررسی و موافقت شهرداری ، اداره ثبت اجازه افراز ملک و تبدیل سند مشاع به شش دانگ را صادر میکند .

برای تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ ، اداره ثبت تقسیم نامه ای برای متراژ ملک و تقسیم واحد ها مینویسد و به مالک ارائه میدهد . بعد از مشخص شدن تعداد واحد طبقات از سوی اداره ثبت ، مالکین یباید برای گرفتن سند شش دانگ واحد های خود به این اداره مراجعه کنند . در مطالب گذشته اشاره کردیم که اسناد مالکیت از سال ۹۰ به بعد به صورت تک برگ است . بنابراین چنانچه سند مشاع به صورت منگوله دار باشد ، در فرآیند تبدیل سند مشاع به سند شش دانگ ، سند تک برگی صادر می شود.

همچنین در صورتی که ملک قابل تبدیل به چند سند شش دانگ نباشد، برای هر مالک سند تک برگ صادر می شود که در آن سهم فرد از ملک را مشخص شده است .

الزام به تنظیم سند ملک مشاع

اگر یکی از مالکین سهم مشاع خود را به فروش برساند ، خریدار میتواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند . در این حالت شخصی که خریدار ملک است باید دادخواست خود را به فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک به دادگاه تقدیم نماید .

ارکان سند رسمی

سندی که توسط مامورین رسمی دولت و دفاتر استاد رسمی در حدود وظایف و صلاحیت های قانونی مطابق مقررات تنظیم شود ، سند رسمی است .

• تنظیم به وسیله مامورین و اشخاص دو
• در حدود قوانین و صلاحیت مامورین
• تنظیم مطابق مقررات قانونی
• دعوی الزام به تنظیم ملک مشاع

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک که تفکیک نشده است ، بدون تقاضای تفکیک امکان پذیر نیست و رد خواهد شد .صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان ملک مورد معامله درست نیست و امکان تعارض با حقوق سایر مالکین وجود دارد .

اگر خریدار قسمتی از ملک مشاع را به صورت مشاع خریداری کرده باشد ، به عنوان مثال ۳ دانگ مشاع از یک ملک مشاعی را خریداری کرده باشد ؛ میتواند از دادگاه در خواست صدور حکم مشاعی کند . اگر دادگاه در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص ملک مشاعی که قبلا تفکیک نشده است ، حکم صادر کند و فروشنده را به تنظیم سند رسمی وادار کند ، این حکم قابل اجرا نیست . بنابراین خواهان ضمن درخواست تنظیم سند رسمی و انتقال آن باید دادخواست تفکیک را نیز مطرح کند .

دعوی تفکیک سند مشاع از دعاوی غیر مالی ، اما دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از دعاوی مالی است و هزینه دادرسی بر مبنای قیمت منطقه محاسبه می شود . خریدار پس از صدور حکم ، از واحد اجرای احکام درخواست صدور حکم میکند . واحد اجرای احکام ابتدا حکم را به فروشنده ابلاغ و ۱۰ روز برای اجرا آن فرصت میدهد . اگر در این مدت فروشنده از تنظیم سند و اجرا حکم متناع کند خریدار به واحد اجرا اطلاع داده و این بار مامور دادگاه به جای فروشنده سند را امضا می کند .

پس از صدور و اجرا حکم ، خریدار میتواند اجرت المثل ایام تصرف فروشنده در مدتی که از تحویل خودداری کرده است را مطالبه کند .

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

دادخواست الزام به تنظیم سند مالکیت مشاع باید به دادگاه عمومی حقوقی ارائه و مطابق قانون هزینه دادرسی پرداخت شود .دلایل خرید ملک نیز باید به دادخواست پیوست شود .پلاک ثبتی ملک باید به طور مشخص و دقیق در دادخواست ذکر شود .

زمانی که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شد ، خوانده میتواند طی لایحه ای دلایل و دفاعیات خود را به دادگاه ارائه کند . با توجه به پرونده ، دفاعیات خوانده میتواند ادعای فسخ یا باطل بودن مبایعه نامه و یا ادعاهای شکلی از جمله جعلی بودن مبایعه نامه و … می باشد . زمانی که تاریخ مشخص جهت تنظیم سند در مبایعه نامه تعیین نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه و تعیین تاریخ و دفتر خانه از فروشنده بخواهد که نسبت به تنظیم سند در آن تاریخ اقدام نماید .

جمع بندی

• مشاع در لغت به معنای مشترک و تقسیم نشده است . در تعریف حقوقی مشاع به ملک یا مالی گفته میشود که دو یا چند نفر در آن سهیم باشند .
• در سند مشاع یعنی چند نفر مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است .
• ملک مشاع در بحث سهم الارث نمود بیشتری دارد و هر یک از ورثه مقدار مشخصی سهم الارث دارند و بخشی از مال سهیم هستند .در این حالت ملک مشاع است و هر کدام هر گونه دخل و تصرف در ملک باید تایید وراث صورت بگیرد .
• هیچ یک از مالکین ملک مشاع نمیتوانند قبل از تفکیک ملک ، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند. بنابر این مالکین برای تنظیم سند مفروز ابتدا سهمشان را تفکیک و سپس اقدام به تنظیم سند رسمی کنند یا تمام مالکین تفکیک و تنظیم سند را در یک دادخواست مطرح کنند .
• دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک که تفکیک نشده است ، بدون تقاضای تفکیک امکان پذیر نیست و رد خواهد شد .