آداب نوشتن قولنامه

قولنامه نوشتن آداب خاصی دارد که قبل از نوشتن آن حتما باید آن را بدانید.
همچنین توصیه میکنیم که نمونه قولنامه ها را قبل از نوشتن قولنامه مطالعه کنید تا در حین نوشتن آن دچار مشکل نشوید.
همانطورکه میدانید ،قولنامه انواع مختلفی دارد و باید اصول و آداب نوشتن هر کدام از این قولنامه ها را بدانید.
قولنامه فروش ماشین ،قولنامه فروش زمین،قولنامه اجاره خانه و……مورد هایی از قولنامه های مختلفی است که وجود دارد.
اما نکته مهم اینجاست که متن قولنامه ها تا حد زیادی به هم شباهت های زیادی دارد.

مهمترین نکات نوشتن نمونه قولنامه:

در خصوص نوشتن متن قولنامه دستی فروش ملک برای املاک مشاعی و یا املاکی که به ارث رسیده اند ،ذکر اسامی تمام شرکا یا وارث با ذکر میزان سهم مطابق گواهی انحصاری وراثت وهمینطور اخذ گواهی مالیات بر ارث ضروری است.
همینطور بهتر است تمام مبالغ پرداختی در هر مرحله از قرار داد در قالب چک وبا توجه به قدر السهم به تک تک ورثه یا شرکا جداگانه پرداخت و رسید جداگانه از هر یک اخذ شود.
علاوه بر این باید توجه داشته باشید که از پرداخت چک در وجه حامل خوداری شود ودر متن چک این عبارت قید شود که بابت پرداخت ثمن معامله صادر شده است.
در نمونه نوشتن قولنامه دستی ،هر آنچه که در ملک وجود دارد مخصوصا مواردی که قابلیت نقل و انتقال داشته و به عبارت دیگر منقول می باشند باید ذکر شود.
مشخصات پارکینگ هم ممکن است از اهمیت برخوردار باشد مخصوصا در موردی که در آن حق عبور وجود داشته باشد برای املاک مجاور یا سایرین.
همچنین لازم است در مبایعه نامه میزان ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله هم به طور دقیق تعیین شود و باید قید شود که این خسارت قابلیت انتساب به هر دو طرف اعم از خریدار و فروشنده را داشته باشد.
در صورتی که ملک در ید ثالث باشد مثلا بر اساس اجاره،باید زمان دقیق تخلیه ذکر شود.

به عنوان مثال قولنامه ملک به صورتی است که:

ابتدا نام ونام خانوادگی وتمام مشخصات فروشنده اعم از (نام پدر ،شماره شناسنامه ومحل صدور شناسنامه)وسپس تمامی مشخصات خریدار(مشخصاتی که ذکر شد)نوشته میشود.
بعد از معرفی کامل فروشنده و خریدار مورد معامله را تمام و کمال شرح می دهیم.
به عنوان مثال در متن قولنامه فروش خانه،اینگونه مینویسیم:شش دانگ خانه /یک دستگاه اپارتمان که مشخصات ثبتی ان به قرار ذیل محل وقوع آن است…
سپس پلاک ، مساحت و…. ملک مورد معامله را یادداشت میکنیم.
اگر ملک دارای امتیازات آب،برق،تلفن،وگاز شهری است،این امتیازات هم باید با شماره پرونده واشتراک آنها در متن قولنامه دستی فروش خانه ذکر شود.
به طور کلی تمامی تجهیزات و امتیازاتی که حین انتقال ملک،به خریدار داده می شود،باید در متن قولنامه ذکر شوند.در آخر نیز مبلغ ملک مورد معامله و نحوه پرداخت آن را یادداشت کرده ودر پاراگراف آخر شروط و توضیحات ذکر می گردد.
بعد از این که فروشنده و خریدار متن معامله راامضا نمودند ،لازم است ۲شاهد معامله نیز متن معامله را امضا نمایند.
توضیحات ذکر شده معرف نمونه قولنامه انتقال ملک است که یکی از انواع مختلف قولنامه ای است که روزانه در بین مردم رد و بدل می شود.
در واقع به لحاظ حقوقی قولنامه و مبایعه نامه تفاوتی ندارند و به همان چیزی که در اصطلاح عامیانه قولنامه می گویند در اصطلاح حقوقی مبایعه نامه گفته می شود.
شاید تفاوتی که برخی از افراد برای قولنامه و مبایعه نامه املاک در نظر می گیرند به این دلیل باشد که در قولنامه طرفین قولقول می دهند تا پس از ایجاد شرایط لازم نسبت به تعهدات خود اقدام نمایند اما در مبایعه نامه قرارداد فی مابین طرفین بدون قول دادن بوده و قرارداد میان فروشنده و خریدار نوشته می شود.
اما همانطور که گفتیم میان نمونه قولنامه و مبایعه نامه تفاوتی وجود ندارد ودر هر دو در ازای مبلغی ،ملکی واگذار می شود.

تفاوت ملک قولنامه ای و سند دار:

معمولا املاک به دو صورت قولنامه ای (برای املاکی که فاقد سند رسمی هستند)و یا با سند رسمی معامله می شوند.
از آنجایی که امروز انواع کلاهبرداری ها در ضمن تنظیم قولنامه ی ملک انجام می شود،افراد بایستی توجه کنند که صرف نوشتن قولنامه برای ملک نمی توانند ادعایی بر روی ملک داشته باشند وپس از خرید و نوشتن قولنامه بایستی در اسرع وقت پس از انجام کارهای جانبی ملک،همچون پرداخت عوارض و مالیات نسبت به تنظیم سند رسمی آن به نام خریدار اقدام نمایند.
همچنین پیشنهاد می کنیم از خریدار قولنامه ای املاکی که فاقد سند رسمی هستند اجتناب کنید چرا که می تواند مشگلاک متعدد را برای افراد ایجاد نمایند.هر چند که نکات قابل توجهی نیز در مورد نحوه ی معامله ملک بدون سند وجود دارد که دانستن آنها در این موارد ضروری است.
نمونه قولنامه خرید ملک(آپارتمان و ویلایی)
فروشنده:……خریدار:……..مورد معامله:…….قیمت:مبلغ……………ریال رایج که مبلغ………ریال از آن طی چک شماره…………..به نام بانک………….
شعبه ………….از سمت خریدار به فروشنده به عنوان بیعانه تسلیم گردید و مابقی مبلغ را خریدار متعهد گردید تا به هنگام تنظیم و امضای سند رسمی انتقال ملک ،در دفتر خانه نقدا به فروشنده پرداخت نماید.

شرایط نمونه قولنامه:

۱- تاریخ تنظیم و امضای سند رسمی انتقال ملک این قولنامه روز …..ماه….سال یک هزار وسیصدو……..شمسی می باشد که طرفین ملزم به حظور در دفتر خانه اسناد رسمی شماره …….. واقع در ………… به نشانی ……… در تاریخ مزبور می باشند.
۲- تخلیه و تحویل مورد معامله در روز ……..ماه……..سال یک هزاروسیصد و……..شمسی می باشد که باید در سند رسمی موصوفه قید و قبض تخلیه و تحویل از سمت دفتر خانه صادر گردد و در صورت عدم تخلیه و تحویل به موقع مورد معامله ،فروشنده ملزم به تادیه روزانه مبلغ…..ریال به عنوان وجه التزام و جبران خسارت وارده به خریدار علاوه بر تخلیه و تحویل بیع می باشد.
۳- خریدار حق انتقال این قولنامه را به صورت جزیی و یا کلی حتی به صورت صلح حقوق و یا وکالت و…..ندارد.
۴- در صورت عدم حضور خریدار در دفتر خانه فوق در تاریخ ذکر شده جهت تنظیم و امضاءسند رسمی مربوط و عدم تادیه مابقی ثمن معامله بطور نقد در همان تاریخ،به منزله تخلف خریدار تلقی گردیده و ضمن کان لم یکن شدن این قولنامه ،فروشنده حق دارد بیعانه دریافتی مذکور را به عنوان وجه التزام ،به نفع شخص خود برداشت نماید و خریدار در این صورت حقی نسبت به آن ندارد.
۵- عدم حضور فروشنده در تاریخ مذکور در دفتر خانه ذکر شده برای تنظیم و امضای سند ذکر شده به منزله تخلف فروشنده محسوب گردیده و فروشنده ملتزم است در این صورت علاوه بر رد مبلغ دریافتی بیعانه فوق،مبلغی را نیز معادل بیعانه الذکر در نمونه قولنامه به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد.
۶- ملاک عدم حضور هر یک جهت انجام تعهدات گفته شده ،گواهی دفتر خانه مذکور خواهد بود.
۷- تادیه مالیات ها اعم از مالیات نقل و انتقال و غیره وعوارض شهرداری و بیمه بر عهده فروشنده میباشد و هزینه های محضر اعم از حق الثبت و حق التحریر ئ بهای اوراق رسمی مربوطه و احتمالا دستمزد کارکنان دفتر خانه به عهده طرفین و بالمناصفه می باشد.
۸- در صورت بروز مشکلاتی که درتاخیر تحصیل گواهی های مالیاتی،استعلام ثبت و نوسازی و بیمه و احتمالا پایان کار یا خلاف و تمدیدیه های آن مورد تعهد فروشنده است ایجاد شود،فروشنده بایستی ضمن اخذ گواهی های مربوط به علت قانونی تاخیر آن،از مراجع صادر کندده آن گواهی ها و با اعلام قبلی به خریدار،وقت حضور موضوع شرط اول و بالطبع وقت تخلیه و تحویل موضوع شرط دوم بالا را که به همان مقدار افزوده خواهد شد،اطلاع دهد.
۹- این قولنامه در ۲نسخه با متن و اعتبار یکسان و پس از امضاءبین طرفین مبادله گردیده است.

امضاءفروشنده:………
محل امضاءخریدار:……..
امضای شاهدین:………..