انواع مختلف اسناد ملکی

انواع مختلف اسناد ملکی

نام های انواع سند ملکی به کرات به گوش شما خورده است ؛ اما شاید برای بعضی از افراد ماهیت معنایی و وجودی سند به درستی روشن نشده باشد .آیا ملکی که خریداری کرده اید سند معتبری دارد ؟آیا با ساز و کار قانونی انواع سند ملکی آشنایی دارد ؟ آیا میدانید با توجه به تفاوت سند رسمی و عادی ، مسائل حقوقی و قضایی آن ها باهم متفاوت است ؟ سند مشاع چیست ؟ سند ملک چند دسته است ؟ سند خانه ی شما معتبر است ؟

باید به این موضوع توجه کرد که قبل از شروع هر گونه معامله خرید و فروش ، بهتر است با انواع سند و اعتبار قانونی آن ها آشنا شوید . در نظر داشته باشید با اطلاعات ناکافی یا ناقص وارد معامله ای نا امن نشوید چون بعد از وقوع این اتفاق ، برای حل مشکل خود باید به مراکز قانونی و قضایی مراجعه کنید .

یکی از مهم ترین مسائل حقوقی که در هنگام خرید خانه در مرکز استان یا سایر شهرستان ها با آن مواجه می شویم ، سند ملک و صحت آن است .

سند ملکی انواع مختلفی دارد که هر کدام مسائل حقوقی ویژه ی خود را دارا است . اگر نسبت به آن ها اطلاعات دقیق وجود نداشته باشد ، ممکن است بعد ها مشکلات جدی گریبان خریداران و فروشگان را بگیرد .

در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آماده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد . کلمه سند در لغت نامه های فارسی به معنی نوشته ای که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند ؛ تعریف شده است .

برای تعریف دقیق اسناد رسمی باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر امورین رسمی ، در حدود صلاحیت آن ها ، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ؛ رسمی است .

در ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی در مرود تعریف سند عادی آمده است که غیر از اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷ ، سایر اسناد ، عادی است .

انواع سند ملکی

سند ملکی انواع مختلفی دارد. انواع سند ملکی عبارت است از :

• سند مشاع
• سند شش دانگ
• سند مفروز
• سند منگوله دار
• سند تک برگ
• سند اعیان
• سند عرصه
• سند وقفی
• سند ورثه ای
• سند المثتی
• سند معارض
• سند شورایی
• سند وکالتی
• سند بنچاق
• سند رهنی

سند ملکی مشاع

سند مشاع یکی از انواع سند رسمی در ایران است . واژه مشاع در اصل به معنای شریک بودن است و برای سند زمانی استفاده می شود که یک ملک ، چند مالک داشته باشد . یا در تعریفی دیگر سند مشاع به سند ملکی گفته می شود که بین چند شریک تقسیم شده است . واژه مشاع از اشاعه می آید .

در نتیجه می توان گفت در سند های مشاع هر یک از شرکا بخشی از یک ملک را صاحب می باشند و هر یک یک سند رسمی در اختیار دارند . در واقع ملک مشاع ملکی است که همه ی مالکان در تمام آن با هم شریک هستند. از این جهت مسائل حقوقی فرآیند فروش یا خرید خانه مشاع کمی پیچیده تر از سند های غیر مشاع می باشد. برای خرید اینگونه ملک ها بهتر است قبل از هر کاری تحقیقات جامعی در این زمینه انجام دهید . برای اطلاع بیشتر از سند ملک مشاع به مطلب سند ملک مشاع مراجعه فرمایید.

سند ملکی شش دانگ

به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد ، سند شش دانگ گفته می شود . این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین استاد در بین اسناد ملکی است . کلمه ی شش دانگ به معنای شش جهت است و منظور از شش دانگ ؛ شش جهت شمال ، جنوب ، شرق ، غرب ، بالا و پایین است .

کلمه های بالا و پایین به فضا های بالا و زیر زمین دلالت دارد که نشان از مالکیت تام صاحب سند نسبت به ملک مربوطه دارد . مسائل حقوقی در مورد سند ملکی شش دانگ بسیار کم است . سند ملکی شش دانگ یکی از استاد رسمی محسوب می شود .

سند ملکی مفروز

کلمه مفروز در اسناد در مقابل مشاع استفاده می شود .مفروز از نظر قوانین ثبتی به این معناست که شخصی قصد جدا کردن سهم خود در یک زمین مشاع را داشته باشد .

به طور مثال اگر چند نفر یک سند مشاعی داشته باشند ، هر یک از این شرکا بخواهد سهم خود را از این ملک را جدا کرده و به صورت منفرد بر روی آن ساخت و ساز کند ، باید آن ملک به نسب سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود . در بین انواع سند موجود در ایران ، سند مفروز یکی از پیچیده ترین ها در نوع خود است .

سند ملکی تک برگ

از دیگر انواع سند معتبر می توان به سند تک برگ اشاره کرد . سند های قدیمی املاک معمولا به صورت دفترچه ای بودند و یا از چند برگ تشکیل شده بودند .

سند تک برگ نوع جدید تر و یا به تعبیر سند امروزی است که از سوی مراجع رسمی در نظام اسناد کشوری مورد طراحی و تایید قرار گرفته است .

این نوع سند رسمی بر خلاف نوع قدیمی آن با دست تهیه نمی شود و در اصل با وسایل کامپیوتری با رعایت نهایت ایمنی به دست مالک می رسد .

هر سند تک برگی برای یک مالک صادر می شود و اگر صاحب ملک خانه ی خود را به شخص دیگری بفروشد ، سند جدیدی برای شخص خریدار صادر و ارسال می شود .

در سند تک برگ کروکی ساختمان و اطلاعات دقیق تری از ملک قابل مشاهده است . مزیت این سند در مقابل سند های قدیمی چند صفحه ای در درجه اول اصالت و در درجه دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است . همچنین تک برگ بودن آن سبب نگه داری آسان تر آن نسبت به سند های قدیمی تر شده است .

سند ملکی وقفی

سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا هر چیز دیگری ، آن را وقف کرده و اداره اوقاف این ملک ها را به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل میکند و از آن ها اجازه میگیرد .

طبق قانون و مسائل حقوقی ، خرید و فروش اموال وقفی ، بدون اجازه و هماهنگی از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می آید .

اگر اشخاصی که با اجازه ی اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند ، میتوانند فقط برای اعیان خود در خواست سند بدهند .

سند ملکی المثنی

اگر به دلایل مختلفی نظیر دزدیده شدن سند ، آتش سوزی و یا سیل سند رسمی ملک مفقود شود ، صاحب ملک با در دست داشتن مدارک مورد نیاز باید در خواست سند رسمی المثنی دهد . اینکار خود مراحل مختلفی دارد ولی در نهایت با تکمیل آن ، سند رسمی المثنی برای صاحب ملک صادر می گردد.

سند ملکی عرصه و اعیان

نام این سند برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا خرید خانه در شهرهای بزرگ آشناست . چرا که در این شهر ها بیشتر منازل مسکونی از نوع واحد های آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند .

آپارتمان ها در زمینی به مساحت معین ساخته می شوند ؛ سند عرصه ، سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحد هایی است که بر روی آن زمین ساخته می شود

میزان سهم هر یک از مالکین واحد ها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن ها دارد . با در خواست از شهرداری ها و ادارات مربوطه می توان سهم خود از عرصه را مشخص کرد.

این موضوع زمانی اهمیت پیدا می کند که ملک ورثه ای می شود یا آنکه مالکین ساختمان بخواهند عرصه را تخریب کرده و دوباره با شرایط جدید بسازند .

سند ورثه ای

یکی دیگر از انواع سند موجود در کشور ، سند ورثه ای است . بعد از فوت مالک ، مال او به وراث می رسد و وراثان میتوانند با تسیلم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه ، به اندازه سهم الارث خود در خواست صدور مالکیت کنند .

مدارک مورد نیاز برای صدور سند ورثه ای عبارت است از تقاضای صدور سند مالکیت ، گواهی حصر وراثت ، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است .

سند ملکی تفکیکی

همان طور که از کلمه ی تفکیک هم پیدا است این سند معمولا بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت های تقسیم شده هر کدام در قالب یک سند از هم تفکیک شده اند .

سند های تفکیک شده مربوط به املاکی هستند که چند نفر در مالکیت آن با هم شراکت دارند و این سند ها مسائل حقوقی مربوط به خود را دارند .

سند وکالتی

سند وکالتی به سندی می گویند که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده اصلی تنظیم شده باشد . گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی از جمله فوت ، بیماری و … یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند .

در این صورت باید وکالت آن ها به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشند .

اگر شخصی یا اشخاصی یا جعل اسناد ، دست به معامله های غیر قانونی بزنند با پیگیری مسائل حقوقی میتوانید از کلاهبرداران شکایت کنید .

سند ملکی معارض

اگر برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده دو سند رسمی با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد ، به آن سند معارض می گویند.

با توجه به تبصره ماده ۵ لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض ، دادگاه بعد از بررسی های لازم هر یک از دو سندی را که تعرض در ملک دیگری داشته است را حکم ابطال سند میدهد .

سند بنچاق

در زمان های گذشته که نظام مدیریتی ثبت اسناد همانند امروز به صورت یک پارچه و الکترونیک نبود ، مردم برای توافق بین خودشان قرارداد هایی را می نوشتند .

سپس برای تایید صحتشان ، آن را نزد علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره ای موجه و مقبولی داشتند می بردند

این سند ها وقتی به مهر و امضای این اشخاص می رسد ، نزد همگان قابل قبول بود . این نوع سند های ملکی ، سند بنچاق میگویند که البته امروزه مانند سابق دیگر رواج ندارند ، کماکان اعتبار آن ها پس از تایید صحت آن ها نزد مراجع قانونی پذیرفته است .

سند ملکی شورایی

یکی دیگر از انواع سند کشورمان ، سند شورایی است . به سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد سند شورایی میگویند .

باید توجه داشت که این نوع سند بخاطر اینکه عادی محسوب می شود اعتبار سند رسمی را ندارد و برای تبدیل آن به سند رسمی ، باید مراحل بسیار زیادی در اداره ثبت اسناد پشت سر گذاشته شود .

سند منگوله دار

سند منگوله دار همانطور که از نام جالبش پیدا است ، سندی است که یک منگوله دارد . در واقع سند منگوله دار همان سند هایی هستند که با یک نخ و یک تکه سرب پلمپ شده اند .

این پلمپ توسط اداره ثبت اسناد بر روی سند ایجاد شده که صحت آن را تایید میکند و آن را به یک سند رسمی ملکی قابل اطمینان بدل می سازد .

مالکیت در این گونه سند ها قطعی است و هیچ شک و شبهه ای در مسائل حقوقی آن وجود ندارد .

سند ملکی رهنی

بسیار پیش می آید که خریداران بخواهند در هنگام خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند .در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت بشود ، در رهن بانک نگه داشته می شود و این مسئله در خود سند هم قید می گردد .

منظور از رهن سند در نزد بانک ، گرو ماندن آن نیست ، بلکه صرفا در خود سند قید می شود که تا این تاریخ معین در رهن بانک است . آنگاه سند به خریدار تحویل داده می شود .

اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است ، حق داردد که ملک را تصاحب کند .

جمع بندی

• قبل از شروع هر گونه معامله خرید و فروش ، بهتر است با انواع سند خانه و اعتبار قانونی آن ها آشنا شوید .
• در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده است که سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد .
• به سندی که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد ، سند شش دانگ گفته می شود .این نوع سند رسمی یکی از معتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است .
• برای تعریف دقیق تر اسناد رسمی باید به ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مراجعه کرد که در تعریف آن نوشته است اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی ، در حدود صلاحیت آن ها ، بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ؛ رسمی است .
• مزیت سند تک برگ در مقابله با سند های قدیمی چند صفحه ای در درجه اول اصالت و در درجه دوم خوانا بودن و شفاف بودن آن است .
• از دیگر انواع سند میتوان به سند مشاعی اشاره کرد . ملک مشاع ملکی است که همه ی مالکان در تمام آن با هم شریک هستند و سند مشاعی دارند .
• سند وقفی سندی است که صاحبان ملک یا زمین یا خانه یا هر چیزی دیگری ، آن ها را وقف کرده و اداره این اموال یا اداره اوقاف است .
• وارثان میتوانند با تسلیم نمودن مدارک خود به اداره ثبت مربوطه ، به اندازه سهم الارث خود در خواست صدور سند مالکیت بدهند .
• مدارک مورد نیاز برای صدور سند خانه ی ورثه ای عبارتند از : تقاضای صدور سند مالکیت ، گواهی حصر وراثت ، فرم مالیاتی ۱۹ و اصل سند مالکیت مورث است .
• سند عادی که توسط شورای محلی یک منطقه مهر شده باشد را سند شورایی میگویند .
• اگر یک شخص با حد و حدود تعریف شده دو سند با نام ها و تاریخ متفاوت صادر شده باشد ، سند معارض گفته می شود .
• در مورد ملک رهنی ، اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است ، حق تصرف ملک را دارد .