سرقفلی مغازه و شرایط مربوط به آن

سرقفلی مغازه همان طور که از نامش پیداست،مربوط به ملک های تجاری است و املاک مسکونی شامل سرقفلی نمی شوند.هرمغازه یا ملک تجاری دارای یک حق سرقفلی و یک حق مالکیت است.در این مقاله پاسخی کامل به سوال سرقفلی مغازه چیست می دهیم.

سرقفلی مغازه چیست؟

شاید شما هم بارها با این سوال مواجه شده اید که سرقفلی مغازه چیست؟و وقتی روی یک مغازه نوشته شده که سرقفلی این مغازه به فروش میرسد،به چه معناست؟همان طور که از نامش پیداست،مربوط به ملک های تجاری است و املاک مسکونی شامل سرقفلی نمی شوند.
هرمغازه یا ملک تجاری دارای یک حق سرقفلی و یک حق مالکیت است.
به عبارت دیگر سرقفلی یک حق مالکیت است که برای ارزش مادی ملک است.بسیاری از موسسات و کسب و کارها در ساختمان هایی رونق می گیرند که مالکیت آنها با فرد دیگری است،اگر این کسب و کارها مکان خود را تغییر دهند،احتمال اینکه رونق خود را از دست بدهند،زیاد است.
بنابراین می بایست قوانینی وجود داشته باشد که از حقوق مالک و خریدار در موارد مختلف حمایت کند.

تفاوت قانونی حق کسب و پیشه و سرقفلی مغازه چیست؟

حقوق مرتبط با سرقفلی در سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است.قبل از آن در سال ۱۳۵۶ قانونی با عنوان حق کسب و پیشه مطرح شده بود که امکان توجیه آن با قوانین حقوق میسر نبود.حق کسب و پیشه چیست؟مستاجر یک ملک تجاری،مدت زمانی را در یک ملک برای فعالیت صرف می کند و شهرت یا مشتریان خاصی را پیدا می کند.بنابراین مالک نمی تواند بدون رضایت وی،درخواست تخلیه ملک را بخواهد،مگر در شرایط خاص.
باید این مورد را در نظر داشته باشید که حق کسبه و پیشه همواره متعلق به مستاجر است و مالک هیچ مغازه ای نمی تواند شامل این حق باشد.
قوانین تنظیم شده در سال ۷۶ مسائل مختلفی را در نظر گرفت و اندکی متفاوت تر به موضوع نگاه کرد.سرقفلی در برخی از موارد متعلق به مالک و در برخی موارد نیز متعلق به مستاجر است.
حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می شود و ذاتا قائم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته ی مشتریان نمی باشد.
در قانون سرقفلی زمانی که شما مغازه ای را بنا می کنید و قبل از آن هیچ فعالیتی در آن صورت نگرفته،مالک مغازه محسوب می شوید.شما می توانید در مغازه ی خود مشغول داد و ستد باشید،آن را با سند مالکیت بفروشید و یا اجاره دهید و یا سرقفلی مغازه را بفروشید.
در صورتی که سرقفلی مغازه را بفروشید،اختیارات بسیاری خواهید داشت.خریدار سرقفلی بدون اجازه ی شما نمی تواند هیچ تغییری در مغازه ایجاد کند،او همچنین برای فروش مجدد و اجاره ی مغازه به اجازه و جلب رضایت شما نیاز خواهد داشت.اغلب به هنگام عقد قرارداد تمامی توافقات بین مالک و خریدار به صورت کامل نوشته می شود.
به عنوان مثال،ممکن است مالک و خریدار سرقفلی باهم توافق کنند که خریدار به ازای هربار اجاره دادن مغازه اولین سود دریافتی از مستاجر را به مالک بپردازد.این موارد در قرارداد نوشته می شوند و در صورت تعدی از قانون،طرف مقابل حق شکایت و ادعای حق دارد.
مستاجر یا خریدار نیز در ازای خرید حق سرقفلی،مقداری پول به مالک پرداخت می کند.

شرایط سرقفلی مغازه:

میزان حق سرقفلی چقدر است؟

همان طور که به سوال سرقفلی مغازه چیست پاسخ دادیم و گفتیم که سرقفلی امتیازی است که مالک در اختیار مستاجر قرار می دهد و در ازای آن هزینه ای را از مستاجر دریافت می کند،باید بدانید که در تعیین میزان حق سرقفلی هیچ عاملی غیر از خواسته ی مالک دخیل نیست.

آیا خریدار سرقفلی می تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟

بر اساس ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد،مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
بر اساس این قانون می توان گفت که مستاجر می تواند ملک را به هرکس دیگری اجاره دهد،مگر این که در قارا داده اجاره حق واگذاری به غیر سلب شده باشد.
در قرارداد هایی که قبل از سال ۷۶ عقد شده اند،مستاجر حق انتقال به غیر ندارد.مگر این که در قرارداد ذکر گردد که مستاجر هیچ گونه محدودیتی در این مورد ندارد.حال بعد از تعریف سرقفلی مغازه چیست و سوالات مربوطه به سوالاتی درباره ی مالک سرقفلی در شرایط مختلف می پردازیم.

در چه شرایطی مالک می تواند از مستاجر تقاضای تخلیه داشته باشد؟

در اجاره نامه های مرتبط با قانون سال ۵۶
مستاجر تا هرزمان که بخواهد می تواند ملک را در اجاره ی خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند،باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد.
اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسای کند.
اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند.
اگر مالک برای شغل خود به آن ملک نیاز داشته باشد.
اما در قوانین بعد از سال ۷۶ شرایط اندکی تفاوت کرده است:
اگر مستاجر بدون پرداحت هزینه ی سرقفلی،مغازه را اجاره کرده باشد،می تواند تقاضای تخلیه داشته باشد.بدین ترتیب،مستاجر می تواند حق کسب و پیشه ی خود را با خود به مغازه ی دیگری ببرد و مالک در این زمینه حقی ندارد.اما اگر مالک بخواهد حق کسب و پیشه را هم داشته باشد،باید هزینه ای به مستاجر بپردازد.
اگر مستاجر در ابتدای کار هزینه ی سرقفلی پرداخت کرده باشد،مالک اگر تقاضای تخلیه داشته باشد،می بایست حق سرقفلی را بر مبنای قیمت روز حساب کرده و به مستاجر بپردازد.مالک تا زمانی که تمای حقوق مستاجر را پرداخت نکند،نمی تواند ملک را دوباره اجاره دهد.

با فوت مالک،خریدار مغازه سرقفلی چه کاری می تواند انجام دهد؟

بعد از فوت مالک تمامی حقوقی که برای شما ایجاد شده بود،پابرجاست و وارثان مالک عهده دار آن خواهند بود.لذا خریدار می تواند تمامی درخواست های خود را با آن ها مطرح کند.

آیا اعمال تغییرات در مغازه توسط خریدار سرقفلی مجاز است؟

عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آن ها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه ی مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح نیست.زیرا،تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده ی بهتر از عین مستاجره شود تخلف(تعدی و تفریط)محسوب نمی شود.بنابراین صاحب سرقفلی می تواند تغییراتی را برای استفاده ی بهتر از عین مستاجره انجام دهد.

آیا خریدار سرقفلی می تواند شغل خود را تغییر دهد؟

به عنوان مستاجر این مغازه نمی توانید شغل خود را تغییر دهید،مگر این که در قرارداد سرقفلی به شغل شما اشاره نشده باشد.اگر به شغل شما اشاره شده باشد و شما بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهید،مالک می تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی،از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

آیا خریدن سرقفلی به نفع خریدار است یا نه؟

در متون بالا با توضیح سرقفلی مغازه چیست و اطلاعات مربوط به آن آشنا شدید،حال می خواهیم بدانیم که خریدن سرقفلی به نفع خریدار است یا نه؟مالکیت یک مغازه،یک درآمد طولانی مدت برای مالک ایجاد میکند.علاوه بر این،مالک می تواند به ازای هرتغییر در مغازه و یا شیوه ی اداره ی آن از خریدار هزینه دریافت کند.بنابراین،اگر شناخت کافی از مالک نداشته باشید،برای جلب رضایت وی،احتمالا به پرداخت هزینه های بسیار مجبور می شوید.تا حد امکان درگیر ملک های سرقفلی نشوید،اما اگر تصمیم به خرید گرفتید،حتما به هنگام عقد قرارداد دقت کافی را داشته باشید تا به تمامی موارد مهم اشاره کنید.مشاوره با یک وکیل دادگستری به شما کمک خواهد کرد تا در آینده دچار مشکلات احتمالی نشوید.