مبایعه نامه و نحوه تنظیم آن

مبایعه نامه واژه ایست که تقریبا همه افراد جامعه آن را شنیده اند و آنچه که در ابتدا با شنیدن این واژه به ذهن خطور میکند مبایعه نامه املاک است و مسلما یکی از دغدغه های ذهنی افراد چه آنهایی که تا کنون برای خرید یا فروش از مبایعه نامه استفاده کرده اند و چه آنهایی که استفاده نکرده اند باید بدانند که در تنظیم مایعه نامه چه نکاتی راباید رعایت کنند تا مطمعن باشند در آینده مشگلاتی برای آنها ایجاد نمیشود ؟در این مقاله خواهیم دید مبایعه نامه چیست و نحوه تنظیم آن چگونه است :
پیش ار آنکه به تفصیل در خصوص مبایعه نامه ی املاک نکاتی را بیان کنیم این نکته را متذکر میشویم که از دید حقوقی در مفهوم دقیق کلمه واژه ی مبایعه نامه درست نیست زیرا مبایعه نامه در زبان عربی بر وزن مفاعله است و به این معنی است که یک شخص در یک زمان هم خریدار باشد و هم فروشنده ،در حالی که در قرار دادهای مبایعه نامه که به صورت تیپ هم تهیه شده و عنوانش مبایعه نامه نامه است یک طرف فروشنده است و طرف مقابل خریدار .به همین دلیل عنوان درست این اسناد بیع نامه است یعنی سند بیع و در واقع واژه ی مبایعه نامه یک غلط مصطلح است به این خاطر ما در این نوشته از بیع نامه استفاده می کنیم در واقع مبایعه نامه و بیع نامه در عرف و عوام به یک معناست ولی چون از لحاظ دقیق علمی با هم تفاوت داشتند،این مطلب را یادآوری کردیم.

تعریف مبایعه نامه

مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله ی آن خریدار و فروشنده در خصوص مال مورد معامله با یکدیگر توافق می کنند با این توضیح که در مورد زمان و مکان تحویل و متقابلا نحوی پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می کنند.
اینکه در تعریف فوق از واژه ی مال مورد استفاده شد به این خاطر است که مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست بلکه برای خرید و فروش مثلا خودرو و هم استفاده می شود غیر از خودرو در خصوص خرید و فروش هر مالی از قبیل سیمان یا پنج دستگاه تلوزیون یا هر مال دیگری می توان از بیع نامه استفاده کرد.بنابر این اگر شما برای خرید مثلا پنج دستگاه تلوزیون به جای اینکه شفاهاً با طرف مقابل در قبال مبلغی پول و تحویل در زمان و مکان معین توافق کنید همین توافقات و تعهدات را ذر یک برگ تنظیم و امضا کنید این سند مبایعه نامه خواهد بود.
و اینکه در تعریف اشاره کردیم دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول می کنند به این خاطر است که اگر فقط یکی از طرفین تعهداتی را قبول کند آن سند دیگر بیع نامه نیست.
و نکته ی بعدی در تعریف فوق این است که بیع نامه یک سند عادی است.برای روشن شدن مفهوم سند عادی باید رسمی را تعریف کنیم.سند رسمی،سندی است که توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنها تنظیم می شود مثلا شناسنامه یا سندی که در دفتر خانه تنظیم میشوند بیشتر به عنوان سند رسمی نزد مردم آشنا هستند.
در تفاوت سند رسمی با عادی که بیع نامه هم جزو آن است باید بگوییم که سند رسمی د برابر همه ی افراد قابل استفاده است ولی سند عادی فقط بین دو طرفی که ان را منعقد کرده اند و قائم مقام آنها از جمله وراث الزام آور است.
بنابراین از آنچه گفته شد به طور خلاصه نتیجه می گیریم که بیع نامه که سند عادی است بین دو طرف الزام آور است وشخص برای الزام طرفی که به تعهدات خویش طبق بیع نامه عمل نکرده می تواند به دادگاه مراجعه کند و به استناد بیع نامه اجبار وی را بخواهد ولی در خصوص بعضی از موارد قانون گذار تنظیم سندرسمی را اجباری کرده است و مثال بارز آن در خصوص املاک است که طبق مقررات قانون ثبت افراد مکلفند نقل و انتقال املاک خود رادر دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و سند رسمی در یافت کنند.باید به این نکته توجه شود که حتی در خصوص املاک که قانون گذار تنظیم سند رسمی را به موجب قوانین ثبت اجباری کرده است به محض انعقاد مبایعه نامه خریدار مالک می شود چون در حقوق ایران اصل بر رضایی بودن عقود است ولی چون به موجب قوانین ثبت فقط کسی که نامش در دفتر ثبت اسناد به موجب تنظیم سند رسمی ثبت شده به عنوان مالک شناخته می شود اگر سند رسمی تنظیم نشود شخص خریدار در آینده برای اثبات مالکیت ممکن است با مشکلاتی مواجه شود.
زمانی که خریدار و فروشنده بر اساس حسن نیت و صداقت در دفتر اسناد رسمی حاضر می شوند و به تنظیم سند انتقال مبادرت می کنند مشکلی نیست ولی اغلب افراد در خصوص مر حله ی قبل از آن یعنی چگونگی نحوه ی تنظیم بیع نامه نگرانی دارند چرا که پیش از تنظیم سند رسمی معمولا افراد بیع نامه تنظیم می کنند و همیشه این دغدغه را دارند که چگونه بیع نامه را تنظیم کنند که کمترین خطر را متوجه خود کنند و ما در ادامه به نحوه ی تنظیم بیع نامه از جانب خریدار و فروشنده هر دو می پردازیم.

تنظیم مبایعه نامه

فروشنده

نگرانی عمده فروشنده معمولا برای این است که آیا کل ثمن خویش را دریافت می کند یا نه؟
بنابراین فروشنده باید سعی کند قبل از تاریخ دفترخانه حداقل سه چهارم ثمن را از خریدار دریافت کند که این مبلغ می تواند در قالب چند فقره چک پرداخت شود و البته باید دقت کند آنچه که از ثمن باقی مانده در دفتر خانه زمان تنظیم سند رسمی از خریدار دریافت کند چرا که پس از تنظیم سند رسمی ممکن است با بدقولی های خریدار مواجه شود.
همچنین زمانی که پرداخت ثمن به فروشنده طی چند فقره چک باشد می توان در مبایعه نامه قید کرد که اگر هر کدام از چک ها برگشت خورد ،فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.
در ضمن باید مشخصات چک یا سفته که بابت ثمن داده میشود در مبایعه نامه قید گردد.

خریدار

باید فروشنده بابت ملک تضمیناتی دریافت کند تا مطمئن شود فروشنده برای تنظیم سند رسمی در موعد مقرر به دفتر خانه مراجعه می کند به این خاطر برای ضمانت اجرا حضور فروشنده در دفتر خانه در موعد معین معمولاً وجه التزام در بیع نامه مقرر می شود که اگر در تاریخ مقرر فروشنده در دفتر خانه حاضر نشد فلان مقدار وجه التزام باید بپردازد.نکته ای که باید به آن توجه شود این است که شخص خریدار یا فروشنده زمانی که برای حضور در دفتر خانه جهت تنظیم سند برای یکدیگر ضمانت اجرا تعیین می کنند برای اینکه بتوانند از این ضمانت اجرا استفاده کنند باید خودشان به تعهد خویش در تاریخ مقرر عمل کنند بنابراین اگر خریدار برای فروشنده وجه التزام به اندازه ی یک دهم مبلغ ثمن برای حضور در دفتر خانه در تاریخ معین جهت تنظیم سند رسمی تعیین کرده باید خودش در آن تاریخ با میزان مبلغی که قرار بوده در آن روز به فروشنده منتقل کند در دفتر خانه حاضر شود و این حضور و انجام تعهد خودش را ثبت کند.
همچنین خریدار برای اینکه فروشنده ملک دیگری را به وی منتقل نکرده باشد بهتر است در بیع نامه این شرط را قید کند در صورت مستحق الغیر در آمدن ملک(یعنی مالک ملک شخصی غیر از فروشنده بوده)حق فسخ خواهد داشت (یعنی می تواند قرار داد را بهم بزند).