مراحل کلی اجاره خانه

مرحله اول؛تخلیه خانه کنونی

معمولا یک ماه قبل از اتمام موعد قرارداد باید با صاحب خانه ی قبلی خود موضوع تخلیه را در میان بگذارید تا مالک پول ودیعه شما را آماده کند.

در این مواقع برخی از صاحبین خانه عنوان میکنند که باید مستاجر جدید پیدا شود تا پول ودیعه را از آن فرد بگیرند و به شما بدهند.بنابر این در بسیاری از اوقات باید خود را آماده کنید که پول ودیعه خود را ممکن است ۱۰ روز تا یک ماه بعد از تخلیه خانه دریافت کنید.اگر مهلت قرارداد تمام شده باشد میتوان از اهرم های فشاری مانند شورای حل اختلاف استفاده کرد اما به دلیل طولانی بودن مراحل اداری بسیاری از مستاجران و موجران ترجیح میدهند به صورت توتفقی مشکل را حل کنند.اگر صاحب خانه پس دادن ودیعه شمارا مشروط به پیدا کردن مستاجر جدید کرده،خود شما میتوانید اقدام به پیدا کردن مستاجر کنید.تعجب نکنید این کار بسیار مرسوم شده و بسیاری از آگهی روز نامه ها را خود مستاجران داده اند تا برای خانه کنونی شما زود تر مشتری پیدا شود.شما ممکن است هنوز خانه قدیمی‌ خود را تخلیه نکرده باشید و بخواهید برای اجاره خانه جدید پای قرارداد‌ بروید و ودیعه را پرداخت کنید، در این مواقع معمولا صاحب خانه قبلی شما یک دوم یا یک سوم ودیعه شما را پرداخت می‌کند و می‌توانید آن مبلغ را به عنوان پیش پرداخت به صاحب خانه ی جدید پرد‌اخت کنی و زمانی که خانه را تخلیه کردید و خیالتان راحت شد، بقیه پول ودیعه را می‌گیرید و قبل از اسباب‌ کشی آن را به صاحب خانه جدیدتان پرداخت می‌کنید.

قدم دوم؛تنظیم قرارداد

مسلما مقدار کمیسیون مهمترین مورد برای طرفین معامله است.

طبق قانون یک چهارم از مبلغ اجاره سهم کمیسیون مشاورین املاک است که از طرفین معامله دریافت میشود.

توجه کنید که برخی از مشاورین املاک به صورت غیر قانونی یک دوم یا یک سوم اجاره را از طرفین دریافت میکنند و در برخی مواقع حتی برخی آژانس های بالای شهر یک اجاره کامل را نیز به عنوان کمیسیون دریافت میکنند.اگر مشاور املاکی کمیسیون را بیشتر از تعرفه ققانونی دریافت کند چه باید کرد؟در این مواقع باید از مشاور املاک بخواهید که به شما درسید دهند.مشاوران املاک در هر صورتی موظف هستند که به مشتریان خود رسید بدهند و مبلغ کمیسیون را در آن به طور کامل ذکر کنند. در صورتی که از شما کمیسیون بیشتری گرفته شد، می‌توانید رسید خود را به اتحادیه ببرید و شکایت کنید.حواس‌تان باشد برخی آژانس‌های معروف که وکیل‌های درجه اولی هم دارند قبل از قرار‌داد و در زمان پیدا کردن خانه از شما توافقی را می‌گیرند که مبلغ کمیسیون را در آن بیشتر از مقدار تعرفه ذکر کرده‌اند و در صورت امضای این توافقنامه به هیچ عنوان نمی‌توانید شکایت کنید و دستتان به هیچ جایی بند نیست.برخی مالکان و مستاجران بدون آن که آژانس مسکن دخالتی داشته باشد همدیگر را پیدا می‌کنند(مثلا از طریق آگهی) تا چند سال قبل که برای عقد قراردادها به کد رهگیری نیازی نبود مالک و مستاجر به صورت دستی قراردادی را تنظیم می‌کردند اما در حال حاضر برای دریافت کد رهگیری باید حتما به مشاوران املاک مراجعه کنید.طبق قانون اگر مشاور املاک نقشی در پیدا کردن خانه نداشته باشد برای ثبت قرار‌داد و دریافت کد رهگیری باید یک هشتم مبلغ اجاره را دریافت کند.
برخی آژانس‌ها هم البته به صورت غیرقانونی یک ششم مبلغ اجاره را دریافت می‌کنند.
توافقهایی مانند زمان تخلیه، میزان جریمه دیر کرد، تضمین های تخلیه و اجاره، پرداخت هزینه های مختلف خانه و … همگی در زمان عقد قرارداد اجرا می شوند و یک توافق غیرمنطقی می تواند یک سال تمام، آرامش و آسایش شما را مختل کند.

قدم سوم؛جریمه دیر کرد:

در مرحله ی قبلی به بررسی فوت و فن زمان تخلیه خانه و نکات مهم کمیسیون و تنظیم قرارداد پرداختیم.در قسمت دوم به بررسی نکاتی میپردازیم که مستاجران باید در زمان عقد قرارداد حسابی حواسشان را جمع کنند و از همان ابتدا سنگ هایشان را با مالکان واکنند.قراردادهای قدیمی که با نام سربرگ در اختیار مشاورین املاک قرار گرفته بود دارای برخی کاستی ها و نواقصی بود که باعث میشود اختلافاتی بین طرفین معامله وجود آید اما در قرارداد های جدید بسیاری از نواقص بر طرف شده و خیال طرفین معامله راحت تر است.در متن قرارداد جای اجرت المثل ایام تصرف یا همان جریمه دیر کرد خالی است و با یک فرمول ساده محاسبه و در قرارداد نوشته میشود.

اجرت المثل ایام تصرف یا همان جریمه دیر کرد مربوط به هر طرف قرار داد است و نشان دهنده میزان جریمه دیر کرد دی تخلیه و یا عدم پس دادن ودیعه است.

اگر مستاجر پس از مهلت اتمام تخلیه، خانه را تخلیه نکرد موظف است به ازای هر روز دیرکرد جریمه تعیین شده را پرداخت کند و اگر هم صاحب خانه پس از تخلیه خانه و پایان قرار داد پول پیش خانه را پس نداد موظف است به ازای هر روز دیرکرد جریمه تعیین شده را به مستاجر پرداخت کند.یک نکته مهم! در اینگونه قراردادها توافق بر هر چیزی ارجحیت دارد به همین دلیلطرفین معامله معمولا ترجیح می دهند درباره زمان تخلیه به توافق برسند و وارد بازی پیچیده دریافت جریمه نشوند و روال بر این است که هر کدام از طرفین در صورت عدم توانایی تخلیه یا پرداخت ودیعه از دیگری مهلت معقولی بخواهند و این ماجرا معمولا با آرامش می تواند حل و فصل شود.

اگر موضوع با دعوا حل نشد اجرت المثل ایام تصرف چگونه محاسبه میشود؟

اجاره را به صورت روزانه محاسبه کرده و حدود ۲۰ درصد به آن اضافه کنید.مبلغ حاصل شده میزان جریمه روزانه است که باید هر کدام از طرف ها در صورت عدول از قرارداد پرداخت کند.

بر فرض اگر مبلغ اجاره ماهیانه ۱۰۰ هزار تومان است،باید روزانه ۴ هزار تومان به عنوان جریمه پرداخت شود.