نکات طلایی حقوقی خرید و فروش املاک

یکی از قرارداد های مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند،قرار داد های مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی(خانه،آپارتمان یا ویلا) یا تجاری(دفتر،مغازه یا کارگاه) یا زمین(مسکونی،کشاورزی یا صنعتی)است.ملک به طور کلی در دسته اموال غیر منقول قرار میگیرد و از این حیث از فواعد حقوقی خاصی پیروی میکند.اما هر کسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی میکند باید با نکات مهم و اولیه ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد.تا پس از معامله به مشکل بر نخورند،البته به دلیل عدم آشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک،اختلافات زیادی در این خصوص تشکیل میشود که منجر به پرونده های متعددی نیز در مراجع قضایی می شود.

رعایت چند نکته اساسی و مهم میتواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری ها و جرایم سازمان یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند.

اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک

مهمترین نکته در خرید هر ملکی،احراز مالکیت فروشنده است.فروشنده باید مطابق قانون،مالک ملکی باشد که به فروش می رساند یا از سوی فروشنده ملک،دارای وکالت نامه رسمی باشد.در صورتی که ملک متعلق به چند نفر باشد و اصطلاحا مال مورد معامله بین چند نفر مشاع باشد،در این صورت یا باید همه مالکین در هنگام فروش حاضر بوده و رضایت خود را اعلام کنند و یا یک نفر از سوی بقیه مالکان،وکالت در فروش داشته باشد که در این صورت وکالت نامه باید به صورت رسمی و در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد و به صراحت به وکیل اجازه فروش ملک را داده باشد.همچنین علاوه بر تصریح به وکالت در فروش،وکیل باید وکالت در دریافت ثمن(قیمت)ملک را نیز داشته باشد.

سند دار بودن ملک

در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود،آیا دارای سند رسمی میباشد یا فاقد سند رسمی است؟در خصوص خرید و فروش بسیاری از املاکی که در شهر های کوچک یا حاشیه شهر های بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد،نکته مهم این است که با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر،این قطعات به صورت قولنامه ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست.

باید توجه داشت که اگر ملکی به صورت وکالتی فروخته میشود،قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد؛زیرا ممکن است فروشنده قبلا طی قرارداد رسمی ملک را به شخص دیگری فروخته باشد.یکی از شگرد های کلاهبرداران فروش املاک به صورت وکالتی به چند نفر به صورت همزمان است.

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت(دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ماک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده را مالک خواهند شناخت).بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون سند،امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت های قانونی نیز برخوردار نیست.همچنین،اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد،در صورت بروز اختلاف،رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.

آزاد بودن ملک

ملکی که به فروش میرسد نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحا ملک باید آزاد باشد.اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد،در سند مالکیت ملک قید میشود،بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد.اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد،در این صورت فروش ملک دارای اشکال بوده و انتقال مالکیت نیز تنها با رضایت رهن گیرنده امکان پذیر است.

بازدید از ملک

خریدار باید به طور دقیق از ملک مورد معامله بازدید و نسبت به شرایط قرارگیری،راه های دسترسی،املاک معارض یا دارای دید و اوصاف ظاهری ملک اطلاع کسب کند.

در خصوص آپارتمان ها وضعیت دسترسی راه های مشاعی ساختمان،شرایط استفاده از پارکینگ،حیاط یا پشت بام نیز باید به دقت برسی شود.تا بعد از خرید ملک مشکلی ایجاد نشود.

مبایعه نامه عادی یا رسمی

قرارداد فروش ملک ممکن است دبه صورت عادی یا رسمی تنظیم شود.قرار داد رسمی،قراردادی استکه طی سند رسمی و با حضور طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم میشود اما اسناد عادی ممکن است در دفاتر مشاورین املاک یا به صورت شخصی بین طرفین تنظیم شود.

باید توجه داشت که قرارداد فروش یا مبایعه نامه ای که در دفاتر املاک تنظیم میشود،تنها یک سند عادی بوده و از نظر قانونی ارزش بیشتری از سندی که در یک برگه معمولی بین طرفین نوشته و امضا میشود،ندارد.

البته از منظر قانونی اسناد عادی دارای ارزش و اعتبار است ولی از نظر ارزش اثباتی،هرگز جایگاه سند رسمی را نخواهد داشت.

در قراردادهای عادی،به صورت عمده تاریخ  مشخصی برای حضور و نقل و انتقال رسمی ملک در دفتر خانه اسناد رسمی تعیین میشود که تخطی آن از سئی طرفین جایز نیست.

نکاتی در خصوص مبایعه نامه

اگر مبایعه نامه به صورت عادی و در دفتر مشاور املاک تنظیم میشود،باید برسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوز قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا خیر؟همچنین مشاور املاک باید در هنگام معامله،اسنادمالکیت و هویت طرفین را برسی و سپس اقدام به نگارش قرارداد کند.

در قرار داد فروش ملک باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی،آدرس ملک،مساحت عرصه(زمین)،عیان(بنا)،پارکینگ،انباری،سهم آپارتمان از قسمت های مشهعی ساختمان و سایر اوصاف آن به طور دقیق ذکر شود.

همچنین،قیمت ملک نیز باید به طور دقیق مشخص و شرایط پرداخت آن نیز از سوی طرفین تعیین شود.یکی از نکات مهم در خصوص خرید املاک این است که قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا هر متر مربع جداگانه قیمت گذاری شده است.

فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد،مساحت ملک کمتر یا بیشتر است،امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی حادث نشود.

اگر اسناد تجاری مانند چک،سفته و سایر اوراق بهادار نزد مشاور املاک به امانت گذاشته میشود،حتما باید در قرارداد قید شود که این اسناد تحت چه شرایطی و در چه زمانی و به چه اشخاصی قابل تلیم است.

طرفین باید تاریخ مشخصی را برای حضور در دفتر خانه اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند.تاریخ تعیین شده،ملاک برسی تعهدات طرفین در قرارداد است.

همچنین باید مشخص شود که قرار در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرفین قابل فسخ است.طرفین میتوانند توافق کنند که هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را نداشته باشند،همچنین باید مبلغ مشخصی برای جبران خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات مشخص.

در پایان نیز باید دقیقا تعیین شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم شده و سپس قرارداد به امضای طرفین خریدار و فروشنده برسد.بهتر است که دو شاهد نیز قرارداد را گواهی و امضا کنند.

مشاور املاک مجاز نیز باید صحت امضای طرفین را گواهی و در نهایت قرارداد را مهر و امضا کند.