پیامد رشد مداوم قیمت مسکن

میانگین قیمت مسکن طی دهه های گذشته همواره به صورت پلکانی افزایش یافته است. بر همین اساس رشد قیمت مسکن نیز در این سال ها روند سینوسی داشته به طوری که در دوره های رکود در بخش مسکن، قیمت مسکن با ثبات نسبی و عدم رشد قابل توجه مواجه است و در دوره های رونق بازار مسکن به منظور جبران عقب ماندگی از رشد سایر شاخص های قیمتی از جمله شاخص قیمت مصرف کننده و شاخص قیمت بازار های رقیب، با رشد قیمت بیشتری مواجه می شود.

تجارب گذشته بازار مسکن در ایران نشان می دهد ورود نقدینگی هم در طرف تقاضا و بخش معاملاتی مسکن و هم در طرف عرضه و ساخت و ساز نیز تا حدود زیادی تابع روند قیمت مسکن است. به طوری که در دوره های ثبات قیمت مسکن، متقاضیان خرید مسکن و حتی بخش قابل توجهی از سازندگان مسکن به خصوص در شرایطی که نرخ سود بانکی بالاست ترجیح می دهند نقدینگی خود را در سایر بازارها از جمله بازار پول سرمایه گذاری کنند. از این رو ورود منابع و نقدینگی در دوره های ثبات قیمت به بخش مسکن کاهش می یابد ولی پس از گذشت چند سال از ثبات قیمت در بخش مسکن و به تبع آن افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن و همچنین پیش بینی افزایش قیمت مسکن، از طرفی ورود منابع برای خرید مسکن افزایش می یابد و این مسئله خود به افزایش قیمت  مسکن دامن میزند و از طرف دیگر سازندگان در حوزه ساخت و ساز نیز به دلیل افزایش توجیه اقتصادی سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز و همچنین افزایش قدرت سرمایه گذاری مجدد ناشی از فروش واحد های پیش ساخته و تکمیل شده، اقدام به ورود نقدینگی و افزایش سرمایه گذاری در این بخش می کنند.

با افزایش نرخ ارز هر چند بخشی از منابع مازاد موجود در جامعه جذب بازار می شود و بازار مسکن از این ناحیه تاثیر منفی می پذیرد، ولی با افزایش قابل توجه نرخ ارز، نرخ تورم عمومی و انتظارات تورمی و همچنین هزینه های ساخت و ساز به دلیل افزایش قیمت مصالح افزایش می یابد که این مسئله منجر به افزایش قیمت مسکن می شود. در صورت وقوع این رویداد در بخش مسکن، به نظر می رسد بخشی از متقاضیان مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید از بخش مسکن خارج شوند و روند رو به رشد بازار معاملاتی تا حدودی کند می شود و از طرف دیگر سازندگان و عرضه کنندگان مسکن نیز از عرضه واحد های مسکونی تکمیل شده به بازار مسکن خودداری می کنند.

در این شرایط بازار اصطلاحاً با رکود تورمی مواجه می شود. کما اینکه در اسفندماه سال ۹۶ و فروردین سال جاری، نوسانات ایجاد شده در بازار ارز ، بازار معاملاتی مسکن را تا حدودی تضعیف کرد و حجم معاملات با کاهش مواجه شد. ولی در صورت موفقیت دولت در اجرای سیاست های ارزی و به تبع آن کنترل نرخ ارز، پیش بینی می شود حجم عرضه و تقاضا در بازار معاملاتی مسکن به حالت طبیعی برگردد و قیمت مسکن نیز مانند ماه های ابتدایی سال ۹۶ به روند نرخ رشد ملایم خود ادامه دهد. همچنین در صورت کنترل نرخ ارز ممکن است شرایط برای ایجاد ثبات در بازار پول و ساماندهی بیشتر این بازار در خصوص نرخ سود بانکی نیز مهیا شود.با ساماندهی نرخ سود بانکی یا کاهش احتمالی نرخ سود بانکی، بخشی از منابع از بازار پول خارج می شود و به سایر بازارها از جمله بازار پول تزریق می شود که این مسئله نیز می تواند زمینه رونق بیشتر بخش مسکن را مهیا کند. در هر حال پیش بینی می شود بخش مسکن در سال جاری به خصوص در حوزه ساخت و ساز دارای رونق باشد.

در نتیجه توصیه می شود سازندگان در بخش مسکن، نیازهای مصرفی و قدرت خرید خانوارها را مد نظر داشته باشند و به لحاظ الگوی تقاضای غالب، به خصوص در کلانشهرها اقدام به ساخت و ساز کنند. در این صورت می توان شاهد فروش سهل تر این واحدها و به تبع آن رونق پایدار بخش مسکن در آینده نیز بود.