مفهوم عرصه و اعیان ملک
اگر بخواهیم عرصه و اعیان در ملک را به زبانی ساده تعریف کنیم باید در ابتدا بگوییم که این اصطلاح را می توان برای کلیه املاکی که دارای سند هستند و کاربری های متفاوتی مانند مسکونی ، اداری ، تجاری و… دارند به کار برد . “عرصه ” به قطعه زمینی در موقعیت جغرافیایی مشخص گفته می شود که بر روی آن ساختمان های مختلفی دیده می شود مانند برج ، ویلا ، آپارتمان و … ساخته می شود . همچنین منظور از ” اعیان” همین ساختمان های مختلفی هستند که بر روی یک قطعه زمین ( عرصه ) ساخته می شود .
شاید در ابتدا و در نگاه اول ، شناخت عرصه و اعیان در ملک و تفکیک آن کار بیهوده ای به نظر برسد ، اما با کمی دقت می توان به این نتیجه رسید که شناخت این دو از اهمیت حقوقی ویژه ای برخوردار هستند و می توانند در حل مسائل حقوقی بسیار مفید و کار آمد باشد.
فرض کنید شما شش دانگ یک ساختمان را خریداری کردید که این شش دانگ شامل عرصه و اعیان می شود. حال اگر در عرصه ، یک آپارتمان ۴ طبقه بسازید ، برای هر واحد مطابق با عرصه و اعیان مشخص ، سند جداگانه صادر می شود . به بیان دیگر ، سند از حالت شش دانگ کامل عرصه و اعیان در خواهد آمد و به چند سند مجزا تبدیل می شود . به همین دلیل ، مالک هر واحد ، دیگر صاحب تمام شش دانگ عرصه و اعیان در ملک نخواهد بود و فقط به اندازه سهم واحد خود در عرصه و اعیان سهیم است .
به همین خاطر بسیار مهم است که در هنگام خرید حتما به کاربری عرصه در سند دقت کنید ، زیرا برخی از فروشنده های سودجو ، عرصه با کاربری مسکونی را به جای تجاری به مشتری می فروشند .بنابراین برای جلوگیری از اینگونه مشکلات و دوری از گرفتار شدن در کلاهبرداری ها بهتر است قبل ازخرید به نوع کاربری عرصه و اعیان در ملک توجه بیشتری داشته باشید .
چگونگی محاسبه عرصه و اعیان در ملک
مالک عرصه و اعیان می تواند بنا بر دلایل مختلف، تقاضایی مبنی بر تفکیک عرصه و اعیان داشته باشد . به همین دلیل چگونگی محاسبه عرصه و اعیان ملک بسیار اهمیت دارد . توجه داشته باشید که در این تفکیک می بایست در درجه اول ، ارزش عرصه و اعیان ملک را با توجه به انواع کاربری های مختلف مانند تجاری ، مسکونی و … تعیین کرد .
به عنوان مثال ، عرصه و اعیان در ملک که کاربری تجاری داشته باشد به مراتب از ارزش بیشتری نسبت به کاربری مسکونی برخوردار است . البته نکته مهم این است که اگر در اعیان ، اقداماتی صورت گیرد می تواند بر قیمت عرصه نیز تاثیر داشته باشد . ارزش هر عرصه با توجه به عوامل مختلفی تعیین می شود که به چند نمونه از آن ها در زیر اشاره خواهد شد .
ارزش عرصه در زمین های موات
زمین موات ، زمین هایی هستند که هیچگونه سابقه احیایی ندارند. ارزش این عرصه ها در زمین موات چیزی در حدود ۵۰ -۹۰ درصد از ارزش روز ملک در بازار است .
ارزش عرصه در زمین های بایر
زمین های بایر ، زمین هایی هستند که سابقه احیا دارند ، اما به دلیل آن که به آن رسیدگی نشده است به میزان ۵ سال متوالی ، متروک باقی مانده اند . در اینگونه زمین ها ارزش عرصه تقریبا برابر با ۲۰-۶۰ درصد ارزش روز ملک در بازار است .
ارزش عرصه در زمین های دایر
این زمین ها سابقه احیا و آبادانی دارند و در زمان حال نیز مورد بهره برداری قرار می گیرند.ارزش عرصه در زمین های دایر نیز معادل ۵ -۳۰ درصد ارزش روز بازار ملک است . البته توجه داشته باشید که در این مورد ، موقعیت جغرافیایی نیز دخیل می باشد .
بنابراین با توجه به نوع زمین موات ، بایر و دایر میتوان به راحتی ارزش عرصه در ملک را حساب کرد .
تفکیک عرصه و اعیان به چه صورت است ؟
از لحاظ حقوقی تفکیکی به تقسیم اموال غیر منقول به قطعات کوچک تر گفته می شود که مرجع آن برای پیگیری (اداره ثبت) است . برای اینکه تقاضای تفکیک عرصه را بدهید یا باید مالک باشید یا وکیل قانونی ! روال کار هم به این صورت است که درخواست شما ( که به تفکیک پلاک مشهور است ) به شهرداری منطقه اعلام میشود و شهرداری هم پس از در خواست مدارک تکمیل پرونده ، نقشه مصوبه را به شما تقدیم میکند .
این نقشه مصوبه در دو نسخه تدوین می شود که یک نسخه برای شما و یک رو نوشت که روانه اداره ثبت می شود . در ادامه نماینده و نقشه بردار شهرداری به مکان ملک مراجعه کرده و فرآیند تطبیق سند شهرداری با محل ملک و سند مالکیت را اجرا میکنند . اگر مشکلی در این زمینه وجود نداشت ، تفکیک سند شما در دست اجرا قرار میگیرد .
برای تفکیک اعیان نیز ، داشتن گواهی پایان کار فاکتور کلیدی برای تقاضای تفکیک اعیان است ؛ در واقع ساختمانی که تکمیل آن تایید نشده اصلا اعیان به حساب نمی آید . پس از درخواست تفکیک با گواهی پایان کار ، یک نماینده از جانب اداره ثبت و یک نقشه بردار دست به کار می شوند تا بخش های مفروزی و مشاعات ساختمان را تعیین و به صورت مجلس تفکیکی آن را تنظیم نمایند . بعد از آن نوبت به مراحل اداری و صرف هزینه های مربوط به آن می باشد تا بالاخره تفکیک اعیان انجام شود .
قدرالسهم یعنی چه ؟
نقش کلیدی سهم اعیان برای وارثان یا مالکان واحد های یک مجتمع مسکونی پر رنگ تر است ؛ قدر السهم به میزان سهم اعیان از عرصه گفته می شود که سهم هر واحد آپارتمان ، نسبت به کل واحد های یک آپارتمان یا مجتمع مسکونی است .اگر بخواهیم به زبان ساده مفهوم قدرالسهم را برای شما تصویر سازی کنیم ، می توان گفت قدرالسهم شما از یک واحد آپارتمانی ۱۰۰ متری که در عرصه ای ۲۵۰ متربنا شده، با قدرالسهم شما از همان آپارتمان ۱۰۰ متری که در عرصه ای به مساحت ۱۰۰۰ متر بنا شده ، متفاوت است و حتی در قیمت گذاری ها هم تاثیر دارد .
این مسئله در تقسیم ارث هم اهمیت قابل توجهی پیدا می کند ، چرا که هر چه مساحت عرصه بالاتر باشد ، قدرالسهم شما بیشتر است . البته این مورد تنها یک مثال ساده است و نحوه محاسبه عرصه و اعیان پیچیده تر از این حرف ها و وابسته به ضرایب خاصی است که وکلای حقوقی متخصص در امور املاک از آن اطلاع دارند . لازم به ذکر است که هر آنچه که در سند ملکی شش دانگ واحد آپارتمانی شما قید شده (انباری ، بالکن ،پارکینگ و..) حین محاسبه قدرالسهم در نظر گرفته می شود .
جمع بندی
- عرصه به قطعه زمینی در موقعیت جغرافیایی مشخص گفته می شود که بر روی آن ساختمان های مختلفی مانند برج ، ویلا ، آپارتمان و… ساخته می شود .
- منظور از اعیان همین ساختمان های مختلفی هستند که بر روی یک قطعه زمین (عرصه) ساخته می شود .
- در هنگام خرید حتما به کاربری عرصه در سند دقت کنید ، زیرا برخی از فروشنده های سود جو ، عرصه با کاربری مسکونی را به جای تجاری به مشتری می فروشند .
- با توجه به نوع زمین موات ، دایر و بایر میتوان به راحتی ارزش عرصه در ملک را حساب کرد.
- برای تفکیک اعیان نیز ، داشتن گواهی پایان کار ، فاکتور کلیدی برای تفاضای تفکیک اعیان است ؛ در واقع ساختمانی که تکمیل آن تایید نشده است ، اصلا اعیان به حساب نمی آید .
- هر چه مساحت عرصه بالاتر باشد ، قدر السهم شما بیشتر است .
- نحوه محاسبه عرصه و اعیان پیچیده تر از این حرف هاست و وابسته به ضرایب خاصی است که وکلای حقوقی متخصص در امور املاک از آن اطلاع دارند .